Como podem os operadores hoteleiros extrair valor dos seus ativos? Existem três alternativas:

1. Venda total;
2. “Sale and Leaseback”; e
3. “Sale and Manage back”.

Todas estas formas de extrair valor de ativos hoteleiros apresentam, quer vantagens, quer desvantagens, dependendo a sua seleção de diversos critérios, tais como:

• Objetivos do proprietário/operador hoteleiro;
• Maturidade do negócio;
• Momento do ciclo do mercado imobiliário;
• Momento do ciclo do mercado hoteleiro (condições do mercado);
• Relevância estratégica do ativo (existência de outros no destino, localização pouco atraente);
• Fase do ciclo de vida do ativo (idade do ativo);
• Condições atuais e previsivelmente futuras dos mercados financeiros;
• Situação económica e financeira do proprietário/operador hoteleiro; e
• Eventual estratégia para o portfólio de ativos; etc.

Venda Total

A Venda Total de um ativo hoteleiro implica que o hoteleiro cede quer o ativo, quer o negócio que aí tem lugar. Os potenciais compradores incluem investidores imobiliários querendo identificar inquilino alternativo, promotores imobiliários possivelmente considerando outros usos mais rentáveis e outros operadores hoteleiros. O preço de mercado deverá refletir a futura capacidade de geração de cash-flow do edifício e, teoricamente, deverá criar valor para o vendedor apenas se o comprador estiver preparado para aceitar um retorno inferior ao que o atual proprietário obtém, ou quando o comprador acredita poder gerar maiores resultados que o operador atual.

Vantagens:
• Realiza a totalidade do valor.

Desvantagens:
• Perda de representação da marca e dos resultados operacionais.

Adequada quando:
• Exista um uso alternativo mais valioso para a propriedade.
• Um ativo envelhecido exige grandes renovações/reconstrução com fracas perspetivas de retorno.
• A concorrência direta limita a capacidade do operador de gerar retornos adequados.
• A localização é estrategicamente mais importante para outro operador do que para o atual proprietário.
• O proprietário está bem representado naquela localização e uma venda pode melhorar o desempenho das outras localizações.

“Sale and Leaseback”

Um “Sale and Leaseback” permite a um proprietário/operador extrair um importante volume de capitais de um ativo hoteleiro, sem perda do direito de operar o negócio hoteleiro no imóvel. Um investidor adquire o imóvel por um montante que lhe permita obter a rentabilidade desejada, associada à obrigação de pagamento de rendas pelo inquilino.

Vantagens:
• Permite à gestão concentrar-se naquilo que faz melhor: operar hotéis.
• Menor custo oportunidade e melhor cobertura de risco.
• O vendedor encontra-se em posição de estruturar o arrendamento em termos que melhor satisfaçam o seu objetivo.
• Quando um hoteleiro construiu o imóvel, esta pode ser uma forma de realizar mais-valias.
• Quando os valores no mercado imobiliário subiram significativamente, pode ser uma forma de realizar valor.
• Renda é considerada a 100% um custo fiscal.

Desvantagens:
• Se não existir aplicação alternativa mais rentável, pode ser uma forma cara de financiamento, isto é, será mais barato e provavelmente mais flexível levantar dívida através da hipoteca do imóvel do que da pela via da sua venda.
• Embora o “Sale and Leaseback” aparentemente torne os Balanços “asset light”:
o as empresas de rating determinam as responsabilidades futuras através da capitalização da obrigação de pagamento de rendas; e
o a adoção das novas normas contabilísticas exige que as obrigações de pagamento de rendas fixas futuras constem do Balanço.

Adequada quando:
• É necessário levantar capitais e os outros métodos de financiamento não estão disponíveis, ou são mais caros.
• Podem ser uma forma eficiente de reciclar capital e financiar o crescimento.
• Como forma de garantir estratégia de saída sem perda de valor.

“Sale and Manage back”

O “Sale and Manage back” de um ativo hoteleiro permite a um proprietário/operador extrair um importante volume de capitais de um ativo hoteleiro, sem perda do direito de operar o negócio hoteleiro no imóvel. Um investidor adquire o imóvel em troca do recebimento das receitas geradas pelo negócio hoteleiro. O comprador paga ao gestor hoteleiro honorários de gestão (habitualmente 3% do Volume de Negócios e 10% do “Gross Operating Profit”) podendo, em alguns casos, receber em troca algum tipo de garantias ou de participação social.

Vantagens:
• Permite à gestão concentrar-se naquilo que faz melhor: operar hotéis.
• Permite tornar os Balanços “asset light“ sem perda de representação da marca ou bandeira.
• Caso o operador não dê garantias mínimas, este modelo permite proteger o hoteleiro dos ciclos do negócio hoteleiro.

Desvantagens:
• Quem assume a responsabilidade pela manutenção da qualidade do imóvel?
• Perda de controlo.
• Muitos investidores exigem retornos mínimos garantidos, não evitando as responsabilidades no Balanço.

Adequada quando:
• A maximização do valor é essencial.
• O ativo tem baixo valor estratégico (exemplo: há outros hotéis do mesmo Grupo ou marca naquele destino).