Um estudo recente da Savills sobre o mercado hoteleiro europeu confirma uma tendência que já vinha a ganhar força nos últimos anos: os hotéis deixaram de ser apenas um ativo operacional ligado ao turismo e passaram a afirmar-se como uma classe de investimento imobiliário cada vez mais estratégica.

Depois do período mais recente, marcado por uma pandemia, subida da inflação e taxas de juro e instabilidade geopolítica, o setor hoteleiro europeu entra em 2026 com níveis elevados de confiança dos investidores, sustentados por três fatores fundamentais: resiliência operacional, crescimento estrutural do turismo e capacidade de adaptação da oferta.

O hotel como ativo imobiliário “resiliente”

Segundo a Savills, 73% dos investidores inquiridos assumem-se como compradores líquidos para 2026, revelando uma convicção muito significativa no setor. Isto é particularmente relevante porque surge num contexto em que outros segmentos imobiliários continuam a enfrentar desafios importantes:

• Escritórios pressionados pelo trabalho híbrido;
• Comércio afetado pela transformação digital;
• Residencial condicionado por regulação e acessibilidade.

Os hotéis surgem, assim, como um dos poucos segmentos capazes de combinar:

• Crescimento operacional;
• Proteção contra inflação;
• Capacidade de repercutir preços rapidamente;
• Procura internacional estrutural.

Ao contrário de muitos ativos imobiliários tradicionais, os hotéis conseguem ajustar tarifas diariamente. Essa flexibilidade operacional permitiu compensar parte da inflação dos últimos anos através do crescimento do ADR (Average Daily Rate).

Luxo, resorts e experiências continuam a liderar

O estudo mostra também uma clara preferência dos investidores por:

• Hotéis de luxo e upper-upscale;
• Resorts;
• Ativos leisure-oriented;
• Conceitos lifestyle e wellness.

Esta tendência não resulta apenas de maior poder de compra dos turistas internacionais. Resulta sobretudo de uma alteração estrutural na procura.

Hoje, o consumidor procura:

• Experiências;
• Autenticidade;
• Bem-estar;
• Design;
• Personalização;
• Contacto com natureza;
• Estadias mais longas e flexíveis.

Desta forma se explica o crescimento de alguns segmentos/categorias, como por exemplo, turismo wellness, branded residences, hotéis híbridos, destinos secundários, ativos com forte componente experiencial.

Portugal continua bem posicionado

Nos últimos anos, Portugal consolidou-se como um dos destinos turísticos mais competitivos da Europa. Lisboa, Porto e Algarve continuam a concentrar grande parte da procura internacional, mas começam também a destacar-se outras zonas, tais como, Comporta, Douro, Alentejo, Madeira e Açores.

Segundo os dados da Savills, Portugal registou cerca de 32,5 milhões de hóspedes e 82,1 milhões de dormidas. A ocupação média rondou os 68% e o RevPAR aproximou-se dos 85€.

Além disso, abriram mais de 45 novos hotéis e existem mais de 7.000 quartos em pipeline.

Mas existem riscos. Apesar do otimismo, o setor não está isento de desafios. O próprio estudo alerta para:

• Pressão sobre margens operacionais;
• Custos laborais elevados;
• Escassez de mão de obra;
• Aumento de custos de construção;
• Possível normalização do crescimento do ADR.

Além disso, muitos mercados europeus enfrentam:

• Saturação turística;
• Pressão regulatória;
• Restrições ao alojamento turístico;
• Conflitos entre turismo e habitação.

Portugal não é exceção. O risco de excesso de dependência do turismo continua presente, sobretudo em determinadas geografias urbanas.

O que isto significa para o imobiliário?

O setor hoteleiro está cada vez menos isolado do restante imobiliário. Hoje vemos uma forte convergência entre:

• Hotelaria;
• Residencial;
• Wellness;
• Senior living;
• Branded residences;
• Flex living;
• Experiências de longa permanência.

Na prática, os hotéis estão a tornar-se plataformas híbridas de utilização imobiliária. E isso altera profundamente:

• A forma como os ativos são avaliados;
• Os modelos de financiamento;
• Os perfis de risco;
• As estratégias de desenvolvimento urbano.

O turismo deixou de ser apenas uma atividade económica. É hoje um dos grandes motores de transformação imobiliária das cidades e territórios.

Bons negócios (imobiliários)!