Os preços das casas têm vindo a subir já desde há uns anos a esta parte. Na verdade, e segundo dados do INE, o Índice de Preços na Habitação em Portugal duplicou de valor desde 2013. Mas muitos provavelmente não terão noção do peso dos impostos no preço de compra de uma casa.

Na realidade, existe uma parte significativa de impostos no preço de venda de uma casa. Importa lembrar que a carga fiscal no mercado imobiliário, e em concreto no segmento residencial, é elevada, a saber:

• IMT – Imposto Municipal sobre Transações (% variável que incide sobre o valor da escritura);
• IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis (% variável, de Município para Município, que incide sobre o Valor Patrimonial Tributário) pago anualmente;
• AIMI – Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (% variável em função Valor Patrimonial Tributário do imóvel acima dos € 600.000), pago anualmente;
• IS – Imposto de Selo (sobre escrituras, sobre hipotecas, sobre arrendamentos, sobre juros de créditos)
• IVA – Imposto sobre o Valor Acrescentado na construção (importa lembrar que o IVA na construção / promoção imobiliária é um custo, não é dedutível. E para construção nova, a taxa aplicada é de 23%).

Além destes impostos, há ainda variadíssimas taxas que têm de ser pagas ao longo de todo um processo construtivo. Não esquecer, naturalmente, o IRC que será pago pelo Promotor Imobiliário sobre os lucros gerados numa promoção imobiliária.

A receita fiscal do Estado

Pela longa lista de impostos e taxas acima mencionados, será relativamente fácil de entender que a receita fiscal do Estado é significativa. Na verdade, no final de 2021, a Administração Pública atingiu um valor recorde de receita fiscal, proveniente de Imposto de Selo (quer sobre operações de arrendamento, quer sobre operações de compra e venda), IMI e IMT, num total já muito próximo de 3 mil milhões de euros.

Importa salientar que deste montante, encontra-se excluído o valor do IVA na construção (por inacessibilidade de dados concretos).
O Imposto Municipal sobre Imóveis representa 55,4% do total desta receita fiscal, seguido do IMT (43,5%). A receita proveniente de Imposto de Selo é residual.

Fonte: INE

Para colocar este valor em perspectiva, vejam-se as seguintes comparações:

• Segundo dados do INE, a receita fiscal proveniente de IRC (imposto sobre lucros das empresas) ficou abaixo dos 5 mil milhões de euros em 2021;
• Segundo dados da Autoridade Tributária, em relação ao ano de 2020, 36,99% do IRS liquidado respeitava apenas aos 3 primeiros escalões (rendimentos brutos até € 40.000), correspondente a 83,16% do total de agregados com IRS liquidado. Feitas as contas, o total pago em IRS por esta faixa da população ficou pouco acima dos € 4,9 mil milhões.

Significa isto que as receitas fiscais provenientes do mercado imobiliário (excluindo IVA e taxas) representam cerca de 60% da receita fiscal proveniente dos lucros obtidos pelas empresas em Portugal, ou do IRS pago pela dita “classe média”.

Afinal, quanto pesam os impostos no preço de uma casa?

Tomemos por exemplo uma casa vendida por € 200.000, em Portugal Continental, para habitação própria e permanente. Trata-se de um preço pouco acima do valor médio de venda de uma casa em Portugal, segundo dados retirados do INE. Assuma-se, ainda, a contração de um crédito habitação de € 154.000, representando um LTV de 77%, em linha com a média registada no mercado em 2022.

Neste exemplo, teríamos então a seguinte incidência de impostos (1):

• Aquisição inicial do terreno, pelo Promotor: IMT e IS;
• Propriedade do terreno: IMI;
• Construção da casa: IVA (além de taxas e licenças, tal como já referido);
• Venda da casa: IRC (mais-valias);
• Compra da casa: IMT e IS;
• Contracção de crédito: IS (sobre crédito, assumiu-se isenção de IS sobre juros pagos);
• Propriedade da casa: IMI.

Contas feitas, a fiscalidade inerente à venda de uma casa nova de € 200.000 é de € 54.554, ou seja, 27% do preço de venda. O IVA pago na construção representa a maior fatia de impostos pagos (40%), seguido de IMT (29%) e IRC (19%). Já o lucro líquido do Promotor representaria 20% do preço de venda da casa (2).

Juntando ambas as parcelas, praticamente metade do preço de venda de uma casa destina-se ao Estado e ao investidor, sendo que o Estado passivamente é mais bem remunerado que o investidor (3). Quando tanto se fala de falta de oferta e tantas vezes se atacam os investidores e promotores imobiliários, talvez fosse bom pensarmos na carga fiscal que as famílias pagam quando compram uma casa.

Não esquecer que o Estado pouco ou nada faz na disponibilização de oferta no mercado. Já o investidor, assume todo o risco. Se o primeiro é mais bem remunerado que o segundo, algo estará errado na equação.

Bons negócios (imobiliários)!

—

(1) Pressupostos:

• Peso do custo do terreno no investimento: 40%
• Peso do custo da construção no investimento: 60%
• Margem do Promotor: 25%
• Taxa de IRC: 21%
• Período de detenção do terreno: 2 anos
• Período de detenção da casa: 5 anos
• Crédito habitação a 30 anos, taxa de juro de 3%

(2) Naturalmente, o lucro líquido do Promotor poderá ser inferior já que não estão a ser imputados custos de estrutura ou outros não-distribuídos, nem mesmo possíveis custos de alavancagem da promoção.

(3) Nota: neste exercício, a partir de 37% de margem, a remuneração absoluta do Promotor passa a ser superior à do Estado.