Tivemos oportunidade de analisar a verba 2.23 da Lista I anexa ao Código do IVA, num artigo de 2021, e num artigo mais recente, de 2024, na sequência das alterações introduzidas pela Lei n.º 56/2023, de 6 de Outubro (“ Lei Mais Habitação”).

Tal como referido no nosso artigo de 2024, com as alterações promovidas pela Lei Mais Habitação, a actual redacção da verba 2.23 não se aplica a construção nova, na medida em que refere expressamente “reabilitação de edifícios”.

Ao abrigo do regime transitório previsto na Lei Mais Habitação, será ainda possível beneficiar da taxa reduzida de 6%, prevista na verba 2.23 da Lista I do CIVA, na sequência de pedido de licenciamento, de comunicação prévia, ou de pedido de informação prévia, anteriores a Outubro de 2023. A Autoridade Tributária e Aduaneira (“AT”) defendia, no entanto, que a taxa reduzida apenas podia ser aplicada se a empreitada (de construção nova) ocorresse dentro de uma área de reabilitação urbana (“ARU”), desde que existisse uma operação de reabilitação urbana (“ORU”) aprovada. A jurisprudência mostrava-se dividida, com decisões arbitrais contraditórias, conforme tabela resumo incluída no nosso referido artigo.

No passado dia 16 de Março de 2025, ocorreu um desenvolvimento muito relevante nesta temática, tendo o Pleno da Secção de Contencioso Tributário do Supremo Tribunal Administrativo (“STA”) proferido um acórdão uniformizador de jurisprudência, no âmbito do processo n.º 012/24.9BALSB.

O STA concluiu que taxa reduzida de IVA só é aplicável se existir simultaneamente uma ORU aprovada, dando razão ao entendimento da AT. Assim, às empreitadas (de construção nova) realizadas em ARU para as quais não tenha sido também aprovada uma ORU, deve ser aplicada a taxa de IVA de 23%.

O STA sustentou esta posição com base numa interpretação literal e sistemática da legislação aplicável, nomeadamente no conceito de reabilitação urbana constante do artigo 2.º, alínea j), do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (“RJRU”), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, com as alterações subsequentes, bem como nos artigos 7.º, 8.º e 16.º do mesmo diploma.

Das mencionadas normas, o STA retirou as seguintes conclusões:
1. A reabilitação urbana, nos termos do RJRU, pressupõe que a ARU esteja acompanhada de uma estratégia devidamente aprovada (ORU);
2. A ORU integra e concretiza a estratégia, sendo elemento constitutivo e essencial da reabilitação urbana;
3. O período de vigência da ORU corresponde ao definido na estratégia de reabilitação aprovada.

Sublinha ainda o STA que a taxa reduzida de IVA visa beneficiar intervenções inseridas numa lógica de reabilitação urbana coordenada e programada pelos municípios — e não qualquer intervenção avulsa realizada em zona delimitada. Só esta abordagem assegura a coerência do regime fiscal com os objectivos de política pública subjacentes à reabilitação urbana, reforçando a complementaridade entre investimento privado e programação estratégica pública.

Com esta decisão, o STA pretendeu pôr termo à incerteza gerada por decisões arbitrais contraditórias e por orientações administrativas nem sempre consistentes. Efectivamente, posteriormente ao mencionado acórdão foram já proferidas decisões arbitrais que obviamente respeitam a uniformização de jurisprudência fixada.

Será, no entanto, importante referir que estar discussão não parece estar encerrada, dado que as divergências de interpretação continuam a ecoar. A título exemplificativo, a decisão arbitral datada de 13 de Abril de 2025, proferida no âmbito do processo nº 1249/2024-T, incorpora uma declaração de voto com fundamentos de discordância muito relevantes.

Observa a mencionada declaração de voto que a exigência de uma ORU retira viabilidade prática à norma fiscal e impõe uma interpretação restritiva sem base legal expressa, levantando questões constitucionais, designadamente à luz do princípio da legalidade tributária e da reserva de lei. E conclui ainda que, a própria lei permite que a ORU seja aprovada até três anos após a ARU, o que demonstra que o legislador não pretendeu condicionar todos os efeitos jurídicos à sua existência imediata, permitindo que os benefícios pudessem ser logo usufruídos com a aprovação da ARU, numa lógica de incentivo à reabilitação urbana.

Foi igualmente suscitado pedido de nulidade do acórdão uniformizador do STA, com fundamento na alegada incompatibilidade da interpretação adoptada com os princípios da Directiva IVA, e no dever de reenvio prejudicial ao Tribunal de Justiça da União Europeia, pelo que o mesmo não transitou ainda em julgado.

Continua, portanto, a afigurar-se relevante que os investidores procurem prévio e devido aconselhamento jurídico-fiscal relativamente à sua situação concreta.

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PS: Agradeço aos meus Colegas Dra. Lisete Santos Rodrigues e Dr. António Freitas Vilar o auxílio na elaboração deste texto.