Será que as avaliações imobiliárias espelham bem a realidade do mercado? O valor de avaliação de um activo imobiliário, pertencente a um veículo de investimento, é representativo do real valor do imóvel?

Dados recentemente divulgados pela NAREIT mostram uma diferença significativa nas yields de veículos de investimento cotados e não-cotados. Este diferencial é importante porquanto pode encerrar potenciais desvalorizações futuras de carteiras privadas de investimento.

Enquanto que as yields dos veículos cotados são “determinadas” pelo mercado, já as dos veículos não-cotados são estimadas por via de avaliações imobiliárias. Significa isto que uma avaliação que esteja “descolada” da realidade do mercado, pode provocar alterações substanciais no valor de uma carteira privada de investimento.

A questão que se coloca é: o valor das carteiras de fundos privados, não-cotados, é real? Espelha, de facto, a realidade do mercado?

O gráfico em cima mostra a diferença entre:

• T-Tracker Implied: yields de veículos cotados;
• NCREIF Transacction: yields de transacções de veículos não-cotados;
• NCREIF Appraisal: yields de avaliações de veículos não-cotados.

Ora, aquilo que rapidamente se conclui da leitura do gráfico é que as yields dos veículos não-cotados, resultantes de avaliações, são muito inferiores às dos veículos cotados, estando igualmente abaixo do valor transaccionado. Trata-se de uma sobrevalorização de carteiras de investimento, por via de avaliações imobiliárias, num momento em que o mercado (seja cotado, seja o de transacção imobiliária) valoriza os imóveis por um valor inferior (logo, a yield ser superior).

As diferenças registam-se em todos os segmentos de mercado. Há que notar que já em 2023, as transacções de imóveis em fundos privados estão a aproximar-se das yields implícitas de veículos cotados. No entanto, os valores de avaliação estão longe de acompanhar esta tendência de mercado.

Naturalmente que a cotação de REIT’s é mais volátil do que a cotação de um imóvel e isso reflecte-se no valor das yields implícitas de mercado. No entanto, um diferencial de quase 2 pontos percentuais deve ser sinal de preocupação ou, pelo menos, de dúvidas relativamente ao valor de alguns destes fundos privados.

Bons negócios (imobiliários)!