O que realmente ajuda e o que é wishful thinking

Portugal atravessa um dos momentos mais paradoxais da sua história recente em matéria imobiliária. De um lado, um mercado vibrante, alimentado por liquidez internacional, turismo em máximos históricos e investidores que continuam a ver no país um porto seguro. Do outro, uma realidade incontornável: a oferta não acompanha a procura, e isso reflete-se numa escalada de preços que torna cada vez mais difícil o acesso à habitação, sobretudo em Lisboa, Cascais e Comporta, três geografias que se tornaram símbolos do imobiliário prime português.

O Instituto Nacional de Estatística confirma esta tendência. No primeiro trimestre de 2025, o preço mediano dos alojamentos familiares transacionados foi de 1.951 €/m², o que corresponde a uma subida homóloga de 18,7%, a maior desde 2019. Estamos a falar de 40.163 transações só nesse período. Em 2024, venderam-se 156.325 casas em Portugal, mais 14,5% do que no ano anterior. Contudo, apenas 31.880 eram novas construções; as restantes 124.445 eram imóveis existentes segundo dados do portal Idealista. Esta discrepância revela uma verdade incómoda: estamos a vender mais, mas sem criar suficiente produto novo. Em bom rigor, o mercado roda o stock que já existe, comprimindo ainda mais a relação entre oferta e procura.

Em Lisboa, a situação atinge contornos quase caricaturais. Em Agosto de 2025, o preço médio das casas à venda situava-se nos 5.866 €/m² (Idealista), mas em freguesias como Santo António ou Estrela o patamar já se aproxima dos 7.400 €/m². Em imóveis novos ou de luxo, é comum ultrapassar os 8.000 €/m² (Athena Advisers Portugal).

Cascais acompanha de perto. Entre os concelhos mais populosos, foi um dos que registou maiores acréscimos homólogos no início de 2025, com uma valorização de cerca de 14,8 pontos percentuais, segundo dados de “Vida Imobiliária”.

Já na Comporta, onde a oferta é limitada por condicionantes ambientais e urbanísticas, o preço médio em 2025 rondou os 6.700 €/m², prova de que a escassez e a qualidade dos empreendimentos construídos ou em fase de construção, aqui, é motor direto de valorização.

O que explica este paradoxo Português?

Pela minha experiência no mercado nacional, Portugal viveu, na última década, um ciclo de enorme atratividade internacional. O regime do Golden Visa, entretanto restringido, do boom do turismo à estabilidade fiscal relativa e à percepção de segurança. Tudo isto trouxe procura adicional, que se concentrou em zonas costeiras de maior prestígio. Lisboa, Cascais e Comporta tornaram-se ícones desta procura global. Mas enquanto a procura internacional crescia, a oferta nova não conseguiu acompanhar. Burocracia pesada, licenciamento moroso e custos de construção crescentes travaram a capacidade de resposta. O resultado é um mercado a duas velocidades: compradores internacionais com liquidez suficiente para pagar preços recorde, e famílias portuguesas empurradas para a periferia ou simplesmente excluídas.

É neste contexto que a PropTech aparece, muitas vezes apresentada como solução mágica. Mas convém manter espírito crítico: tecnologia não constrói casas, nem simplifica planos directores municipais. A pergunta relevante não é se a PropTech resolve a escassez, mas se pode encurtar distâncias, entre intenção e contrato, entre potencial e produto.

Estes são algumas da áreas importantes que na minha opinião a PropTech pode ter um papel fundamental:

• A primeira área é a descoberta de stock invisível. Plataformas de dados transacionais e monitorização de licenças podem revelar edifícios parados, terrenos subaproveitados ou ativos off-market. Em Lisboa e Cascais, esta visibilidade pode representar mais 10 a 20% de oferta identificada, algo que, mesmo sem nova construção, já faria diferença.
• A segunda é a qualificação da procura. Num mercado onde cada visita consome tempo precioso, ferramentas de scoring financeiro e pré-aprovação digital filtram curiosos, permitindo que os imóveis sejam mostrados apenas a compradores com liquidez e intenção reais. Se a taxa de visitas que geram propostas firmes subir de 20% para 40%, o ganho é evidente.
• A terceira é a velocidade de comercialização. Visualizações 3D, plantas interativas e assinaturas eletrónicas tornam possível fechar reservas em 72 horas, especialmente com clientes internacionais. Em Lisboa, onde a média atual de dias no mercado ultrapassa os dois meses para algumas tipologias, esta redução pode ser decisiva.

Mas a PropTech vai além da compra e venda. Ferramentas de gestão de arrendamento e build-to-rent permitem colocar no mercado frações paradas, estabilizar cash-flows de investidores e aliviar a pressão sobre a procura. Em Cascais, por exemplo, onde a taxa de ocupação anual supera os 90% em produtos de qualidade, a profissionalização digital pode ser a chave para reter inquilinos de longo prazo.

Há, no entanto, uma tentação perigosa: acreditar que a tecnologia substitui o essencial. A PropTech não acelera licenças, não reduz custos de construção e não altera regras ambientais em zonas como a Comporta. Pode tornar o processo mais transparente e eficiente, mas não elimina os bloqueios estruturais. Se uma solução tecnológica não mexer em indicadores concretos (dias médios em mercado, taxa de absorção, percentagem de visitas que se convertem em propostas, tempo efetivo de licenciamento) então não passa do que chamo “cosmética digital”.

Os números não mentem: preços em máximos históricos, transações a crescer, mas oferta nova em défice. Lisboa, Cascais e Comporta são hoje laboratórios de um mercado em tensão permanente. A PropTech não é panaceia, mas pode ser bisturi: descobrir stock escondido, qualificar compradores, acelerar fechos. Num país onde a escassez é estrutural, esta precisão cirúrgica não resolve tudo, mas pode significar a diferença entre um mercado bloqueado e um mercado em movimento. O desafio não é acreditar em milagres digitais, mas usar a tecnologia de forma pragmática, orientada para resultados e sustentada em métricas claras.