Depois de um ano marcado por muitos recordes, é inevitável olhar para 2026 com expectativa. 2025 foi o ano em que o mercado imobiliário dominou manchetes e definiu agendas. Entramos agora num novo ciclo em que o foco passa a ser a consolidação, num contexto que exige mais pragmatismo e visão de longo prazo.

Entre mudanças legislativas, um desequilíbrio crónico entre oferta e procura, subidas contínuas das rendas e novas regras na amortização do crédito à habitação, o cenário continua longe de ser simples. As medidas anunciadas pelo Governo representam um sinal político relevante e criam expectativas legítimas no mercado. O verdadeiro desafio estará na sua implementação e no tempo necessário para que produzam efeitos reais. No curto prazo, dificilmente conseguirão inverter uma tendência construída ao longo de vários anos.

O mercado entra, assim, num novo ano pressionado por expectativas elevadas, mas condicionado por limites cada vez mais evidentes. A grande questão já não é se os preços vão continuar a subir, já que tudo indica que sim, mas até que ponto este modelo é sustentável para as famílias. É neste equilíbrio delicado entre continuidade e correção que 2026 começa a ser desenhado.

Os números de 2025 são, por si só, reveladores. Um volume de investimento em imobiliário residencial na ordem dos 41 mil milhões de euros e cerca de 170 mil unidades vendidas, mais 9% do que em 2024. Estes dados confirmam a vitalidade do setor: nunca se investiu tanto e nunca foi tão difícil ter uma casa. Será necessário tempo, provavelmente vários anos, para que as medidas agora implementadas produzam efeitos concretos.

É do lado da oferta que começam a surgir mudanças estruturais relevantes. A industrialização da construção afirma-se como uma das principais respostas aos constrangimentos atuais. A construção em fábrica surge como uma alternativa credível, capaz de introduzir escala, previsibilidade e maior controlo de custos. Quero acreditar que este é o ano em que a industrialização da construção deixará de ser apenas uma promessa e começará a assumir um papel mais concreto na resposta à escassez de oferta.

Ao mesmo tempo, o mercado ajusta-se em várias frentes. Lisboa e Porto continuam a apresentar dinâmicas muito próprias, distintas de outras regiões do país. O mercado não é homogéneo e não pode ser tratado como tal. Não faz sentido aplicar as mesmas soluções a realidades tão diferentes. Também a tecnologia terá um papel cada vez mais relevante. Em 2026, veremos mais players a tirar partido da inteligência artificial, com impacto direto na experiência do cliente. A capacidade de trabalhar dados, antecipar tendências e apoiar decisões informadas será, cada vez mais, um fator decisivo.

No arrendamento, os desafios continuam significativos, mas 2026 poderá ser um ano determinante para repensar o enquadramento legal e fiscal do setor. Os incentivos existentes vão ajudar a abrir caminho, desde que acompanhados por um reforço da confiança dos proprietários e por um quadro regulatório mais estável. Sem essa estabilidade, será difícil responder de forma consistente às necessidades de quem procura arrendar.

Do ponto de vista do investimento, impõe-se uma questão central: continuará o foco no segmento alto ou haverá, finalmente, um redireccionamento mais claro para a classe média e para os jovens? A escassez de habitação atravessa todos os segmentos, mas torna-se particularmente crítica para quem tenta agora entrar no mercado. O futuro passará, inevitavelmente, por desenvolver projetos ajustados a este público, com escala, e com produtos e preços compatíveis com a realidade dos rendimentos.

Nesse esforço, a criação de novos polos habitacionais é urgente, mas não pode ser pensada de forma isolada. Infraestruturas como o TGV, a expansão da rede de metro ou outras soluções de mobilidade são a base de um crescimento urbano sustentável. Não faz sentido promover habitação fora dos grandes centros sem garantir acessos eficientes, transportes públicos e ligações funcionais às cidades.

As medidas em curso representam um ponto de partida e não um ponto de chegada. O que muda em 2026 é o tom do mercado: mais pragmatismo, menos expectativas imediatas, mais foco em soluções estruturais. Um caminho mais longo e exigente, mas também mais realista e sustentável.