Portugal atravessa, em 2026, o 11.º ano consecutivo de valorização imobiliária. Os preços da habitação sobem, sem interrupção, desde 2015 — e mesmo com a recente subida da taxa diretora do Banco Central Europeu, nada indica que o ciclo esteja perto do fim.

Reuni, nas últimas semanas, os dados mais recentes do INE, do Banco de Portugal, do FMI, da DBRS Morningstar e das principais consultoras internacionais (JLL, CBRE, Savills) para preparar o novo Research da Out of the Box sobre o mercado da habitação em Portugal.

É um dos retratos mais completos que já fiz deste mercado: preços, crédito, oferta, acessibilidade, arrendamento e perspetivas para os próximos anos — com o rigor analítico que aplico todos os dias no meu trabalho de consultoria em finanças imobiliárias.

Três números resumem o momento atual:

• +17,6% — a subida do Índice de Preços da Habitação em 2025, a maior desde o início da série em 2010;
  300 mil fogos — o défice acumulado de construção nova face ao crescimento das famílias na última década, segundo o Banco de Portugal;
• 2,25% — a nova taxa diretora do BCE, depois da subida de junho de 2026, que veio travar dois anos de alívio nas prestações do crédito habitação.

A minha leitura central não é nova, mas os dados mais recentes reforçam-na: este não é um mercado especulativo. É, sobretudo, um problema de escassez de oferta.

Entre 2010 e 2021, Portugal construiu menos de 15% do volume de fogos que tinha construído entre 1995 e 2010 — e essa década e meia de sub-construção está hoje a refletir-se em preços que nenhuma família viu acompanhados pelo seu rendimento.

O relatório dedica também um capítulo às dinâmicas de oferta e procura, com base no Boletim Económico do Banco de Portugal, que quantificou pela primeira vez este défice estrutural — e assinalou que, em 2025, o desequilíbrio começou, pela primeira vez em 11 anos, a inverter-se.

No documento encontra ainda: a evolução do crédito à habitação e o impacto imediato da subida de juros do BCE; a análise de acessibilidade por região (em Lisboa e no Algarve, uma família já dedica mais de 60% do rendimento à prestação de um T2); o fenómeno da fuga para a periferia; a leitura, por vezes divergente, do FMI e da DBRS Morningstar sobre os riscos do mercado; e as perspetivas para 2026–2028.

Em baixo, pode descarregar o relatório completo.

Bons negócios (imobiliários)!