Os bancos antecipam uma ligeira redução da procura de crédito à habitação no último trimestre do ano. É esta uma das conclusões do Inquérito aos Bancos sobre o Mercado de Crédito, divulgado pelo Banco de Portugal em outubro. Mas há outros resultados que importa analisar antes de retirar conclusões sobre o mercado residencial.

Desde logo, convém distinguir aquilo que efetivamente aconteceu no terceiro trimestre daquilo que os bancos esperam para o quarto. Não é a mesma coisa.

A procura não caiu no terceiro trimestre

Entre julho e setembro, a procura de crédito à habitação manteve-se praticamente inalterada face ao trimestre anterior. Segundo os bancos, o nível geral das taxas de juro contribuiu ligeiramente para a sua diminuição, mas esse efeito não foi suficiente para alterar o resultado global.

Para os últimos três meses do ano, as instituições antecipam uma ligeira redução da procura.

Estamos, portanto, perante uma expectativa, não perante uma quebra já observada. E, mesmo na expectativa, a alteração apontada é ligeira.

A distinção importa porque a procura de crédito não equivale à procura de casas. Uma família pode procurar casa sem apresentar um pedido de financiamento. Pode também necessitar de crédito e acabar por não concretizar a compra. O inquérito mede a perceção dos bancos relativamente aos pedidos de empréstimo, não o número de compradores no mercado.

Mais exigência na concessão de crédito

Do lado da oferta, o inquérito identifica critérios de concessão ligeiramente mais restritivos no terceiro trimestre.

Os bancos apontam vários fatores: as alterações à Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal, a situação e as perspetivas do mercado habitacional, incluindo a evolução esperada dos preços, a qualidade creditícia dos mutuários e a sua própria tolerância ao risco.

Há aqui um dado que me parece particularmente relevante. Os bancos estão a incorporar nas decisões de financiamento não apenas a capacidade de pagamento das famílias, mas também a avaliação que fazem do mercado imobiliário e dos seus preços.

No entanto, o inquérito não mostra um endurecimento generalizado das condições. Pelo contrário, a maturidade dos empréstimos contribuiu para uma ligeira redução da restritividade dos termos e condições. E a proporção de pedidos rejeitados não sofreu alterações.

Para o quarto trimestre, os bancos não esperam novas alterações nos critérios de concessão de crédito aos particulares. Ou seja, critérios de aprovação um pouco mais exigentes não significaram, até agora, um aumento dos pedidos rejeitados.

O que nos diz isto sobre o mercado?

A evolução do crédito à habitação merece particular atenção porque o financiamento condiciona a capacidade de compra de uma parte importante das famílias portuguesas.

Uma coisa é querer comprar casa. Outra, bem diferente, é conseguir financiar a aquisição ao preço pedido. Da vontade à concretização, percorre-se um longo caminho.

Quando os preços sobem mais depressa do que os rendimentos, como tem ocorrido em Portugal, a capacidade de compra torna-se especialmente sensível às taxas de juro, aos prazos de financiamento e aos critérios utilizados pelos bancos. O mercado pode continuar a ter muita procura habitacional e, ainda assim, começar a ter menos compradores com capacidade para concretizar uma transação.

É essa a diferença entre necessidade de habitação e procura efetiva. E tudo isto pode traduzir-se num abrandamento do mercado, ao nível das transações, não necessariamente ao nível dos preços.

Para os promotores imobiliários, esta distinção não é menor. O preço de venda de um empreendimento tem de encontrar compradores que consigam pagar, e não apenas famílias interessadas em comprar. Um ajustamento das condições de financiamento pode, por isso, influenciar a velocidade de comercialização, a tipologia dos fogos procurados e os preços que o mercado consegue absorver.

Mas seria precipitado concluir, com base neste inquérito, que estamos perante uma inversão da procura ou dos preços da habitação.

Os resultados mostram uma procura de crédito estabilizada no terceiro trimestre, critérios ligeiramente mais restritivos e uma expectativa de pequeno recuo da procura até ao final do ano.

Vale, ainda assim, a pena acompanhar os próximos resultados. Num mercado onde tanto se fala da insuficiência de oferta, é fundamental perceber até onde pode ir a capacidade de compra das famílias.

Porque a procura de habitação pode continuar a existir. O que poderá não continuar a crescer é a capacidade para a pagar.

Bons negócios (imobiliários)!

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Fonte: Banco de Portugal, Inquérito aos Bancos sobre o Mercado de Crédito — Resultados para Portugal, outubro de 2026, pp. 5–7.