A valorização da habitação não depende apenas das condições económicas locais. Os preços de um mercado podem influenciar os de outros mercados, mesmo quando estes apresentam características muito diferentes. E, quando falamos de mercados pequenos e pouco líquidos, este fenómeno pode ajudar a explicar algumas variações expressivas nos preços da habitação.

Porque razão aumentam tanto os preços das casas em determinados concelhos do interior do país, onde a população pouco cresce, os rendimentos permanecem relativamente baixos e a atividade económica não apresenta alterações significativas?

Olhando para o panorama imobiliário nacional, observo muitas vezes pequenos mercados regionais com preços muito elevados e não encontro propriamente um racional económico para tal.

Sabemos que a valorização da habitação resulta de múltiplos fatores: procura, oferta, rendimentos, condições de financiamento, custos de construção ou expectativas de valorização. Mas há outro fenómeno que importa considerar e que nem sempre recebe a devida atenção: o chamado “efeito de alastramento dos preços”, conhecido na literatura internacional como House Price Ripple Effect ou Spatial Price Spillovers.

Os preços não sobem de forma isolada

O mercado imobiliário é, por natureza, local. Uma casa em Lisboa não compete diretamente com uma casa em Beja, da mesma forma que um apartamento em Cascais não é necessariamente substituto de uma moradia em Santarém.

Mas isso não significa que os diferentes mercados sejam independentes.

Pelo contrário. A literatura académica encontra evidência de que a valorização da habitação num determinado mercado pode transmitir-se a outros mercados, provocando movimentos sucessivos de preços.

Sean Holly, Hashem Pesaran e Takashi Yamagata (2011), num estudo publicado no Journal of Urban Economics, analisaram a evolução dos preços da habitação no Reino Unido e identificaram um mecanismo de transmissão espacial e temporal. Os choques nos preços de Londres propagam-se a outras regiões, que, por sua vez, influenciam regiões adicionais, frequentemente com algum desfasamento temporal.

Ou seja, a valorização não ocorre necessariamente em simultâneo. Pode começar num mercado, estender-se aos mercados vizinhos e, posteriormente, alcançar territórios mais distantes.

Nos Estados Unidos, Anthony DeFusco, Wenjie Ding, Fernando Ferreira e Joseph Gyourko (2018) chegaram a conclusões igualmente relevantes. A investigação, também publicada no Journal of Urban Economics, concluiu que a probabilidade de um mercado entrar num ciclo de forte valorização aumenta substancialmente quando mercados próximos já iniciaram esse movimento.

Curiosamente, os autores verificaram que, embora este efeito seja importante para explicar a propagação geográfica dos ciclos de valorização, a influência direta da dimensão da valorização dos mercados vizinhos sobre o crescimento posterior dos preços é estatisticamente significativa, mas economicamente moderada. Verificaram ainda que estes efeitos não pareciam ser explicados pelos fundamentos económicos locais, o que sugere um papel relevante de fatores não racionais, como as expectativas.

Esta distinção é essencial: o efeito de alastramento pode ajudar a explicar porque começa um ciclo de valorização num determinado mercado, sem necessariamente explicar a totalidade, ou sequer a maior parte, do aumento dos preços.

Importa ainda notar que estes estudos analisam grandes regiões ou áreas metropolitanas, e não pequenos concelhos com poucas transações. A sua aplicação a mercados locais de menor dimensão é, por isso, uma extrapolação razoável, mas não uma conclusão direta da investigação.

Como funciona o efeito de alastramento?

Imaginemos um mercado urbano onde os preços da habitação aumentam de forma muito significativa. À medida que as casas se tornam menos acessíveis, parte da procura pode deslocar-se para municípios periféricos, onde os preços são inicialmente mais baixos.

Este aumento da procura pode provocar uma valorização nesses mercados. Por sua vez, os compradores que antes procuravam casa nessas localidades podem começar a considerar outras zonas, progressivamente mais afastadas.

O resultado é uma transmissão sucessiva da pressão sobre os preços.

Mas o fenómeno não depende exclusivamente da deslocação física dos compradores.

As expectativas também desempenham um papel importante. Quando os preços aumentam de forma expressiva numa determinada região, os proprietários e investidores dos mercados próximos podem começar a rever as suas próprias expectativas de valorização.

Os preços praticados em mercados mais dinâmicos tornam-se referências, influenciando os valores pedidos pelos proprietários e as decisões de investimento.

Por outro lado, a própria transformação de um território pode criar novas centralidades imobiliárias, capazes de atrair procura que anteriormente não existia.

É precisamente aqui que considero interessante olhar para o mercado português, analisando duas localizações diferentes.

Lisboa e a valorização das periferias

A Área Metropolitana de Lisboa constitui um exemplo intuitivo deste mecanismo.

A valorização da habitação na cidade de Lisboa pode contribuir para deslocar procura para municípios como Amadora, Odivelas, Loures, Almada, Seixal ou Barreiro.

Posteriormente, a mesma pressão pode alcançar mercados mais distantes, nomeadamente na Costa Oeste ou no Ribatejo.

Não significa que toda a valorização destes mercados resulte do aumento dos preços em Lisboa. Cada território tem os seus próprios fundamentos económicos, condições de oferta e dinâmicas de procura.

Significa, isso sim, que parte da procura e da pressão sobre os preços pode ter origem num mercado diferente daquele em que a transação acaba por ocorrer.

Esta é, aliás, uma das principais conclusões da investigação internacional: os mercados habitacionais estão relacionados entre si e os movimentos de preços podem transmitir-se geograficamente, com diferentes intensidades e desfasamentos temporais.

Figura 1 — Representação conceptual do possível efeito de alastramento dos preços da habitação a partir de Lisboa para as periferias e mercados mais distantes. Ilustração sem quantificação empírica

Comporta e Melides: quando surgem novos polos de valorização

O mesmo mecanismo pode ocorrer fora dos grandes centros urbanos, embora com características diferentes.

Consideremos o exemplo de Tróia, Comporta e Melides.

Neste caso, não estamos necessariamente perante um efeito de alastramento proveniente de Lisboa. Estamos perante territórios que se afirmaram como polos autónomos de atração imobiliária, nomeadamente através do investimento turístico e residencial de elevado valor e da procura internacional.

A forte valorização destes mercados pode gerar efeitos nos territórios circundantes.

À medida que os preços aumentam nos principais polos de atração, investidores e compradores podem começar a procurar alternativas em localidades próximas, inicialmente menos valorizadas.

É neste contexto que considero pertinente discutir um possível efeito de alastramento para outros mercados do Alentejo Litoral, nomeadamente Grândola, Alcácer do Sal, Santiago do Cacém, Sines ou Odemira, salvaguardando as diferenças entre os respetivos mercados.

E porque não admitir que, numa fase posterior, parte dessa pressão possa também transmitir-se ao Alentejo Interior? Neste caso, o canal mais provável não será a substituição da habitação própria permanente, mas a procura de segunda habitação e de um determinado estilo de vida.

A hipótese parece-me economicamente plausível. Contudo, não dispomos de evidência quantitativa suficientemente desagregada para determinar a intensidade dessa transmissão ou a parcela da valorização que lhe poderá ser atribuída.

O que a investigação internacional permite concluir é que estes mecanismos existem. A sua aplicação a estes territórios portugueses deve, por isso, ser entendida como uma hipótese de interpretação, e não como uma relação causal já demonstrada.

Figura 2 — Representação conceptual da hipótese de alastramento a partir dos polos autónomos de Tróia, Comporta e Melides para outros mercados do Alentejo Litoral e, posteriormente, do Interior

O que acontece quando os mercados têm pouca liquidez?

Há ainda outra dimensão que considero particularmente importante: a liquidez.

O imobiliário é um mercado naturalmente pouco líquido, mas essa característica é muito mais evidente em determinados concelhos e freguesias, onde o número de transações é reduzido.

Nestes mercados, poucas operações podem influenciar significativamente os indicadores estatísticos de preços.

Imaginemos uma localidade onde, num determinado ano, são vendidas apenas dez habitações. Se, no ano seguinte, forem transacionados sobretudo imóveis de maior dimensão, melhor qualidade ou localização mais valorizada, o preço mediano poderá aumentar expressivamente, mesmo que o valor de mercado dos imóveis comparáveis não tenha crescido na mesma proporção.

É importante distinguir duas situações: uma valorização efetiva dos imóveis e uma alteração dos preços observados em resultado da composição das transações. Note-se que este efeito de composição atua nos dois sentidos e tende a reverter, salvo se a composição das transações se alterar de forma persistente, por exemplo com um maior peso da construção nova ou de compradores de segmentos mais elevados.

A isto acresce um efeito de base: em mercados com preços de partida baixos, aumentos modestos em euros traduzem-se em variações percentuais elevadas. Uma subida de 100 €/m² representa cerca de 17% sobre 600 €/m², mas apenas 2,5% sobre 4.000 €/m².

A própria Office for National Statistics (ONS), entidade oficial de estatística do Reino Unido, reconhece esta limitação dos indicadores baseados nos preços das transações em pequenas áreas geográficas. As suas metodologias distinguem os preços efetivamente pagos, os volumes de transações e a composição dos imóveis vendidos.

Por outro lado, I-Chun Tsai (2014), num estudo publicado na revista Economic Modelling, analisou conjuntamente os preços e os volumes de transações no mercado habitacional britânico. O autor concluiu que o efeito de alastramento pode ser subestimado quando a análise se concentra exclusivamente nos preços, ignorando a dinâmica das transações.

Esta investigação reforça a importância de analisar conjuntamente preços e atividade transacional, embora não demonstre que uma menor liquidez provoque, necessariamente, uma transmissão mais intensa dos preços.

Num trabalho posterior, Tsai e Tsai (2018) verificaram que, nos mercados mais «finos», com menor volume de transações, os preços apresentam maiores desvios provocados por variações temporárias do volume.

Assim, em mercados pequenos, podemos estar perante dois fenómenos simultâneos: uma verdadeira pressão de valorização transmitida por outros mercados e uma maior sensibilidade dos indicadores estatísticos à natureza das transações realizadas.

A combinação destes fatores pode ajudar a explicar algumas variações expressivas nos preços medianos da habitação.

O que diz a literatura portuguesa?

Embora a investigação sobre o efeito de alastramento dos preços da habitação em Portugal seja mais limitada, existem estudos que ajudam a compreender a relação entre os diferentes mercados imobiliários nacionais.

Um dos trabalhos mais diretamente relacionados com este fenómeno é o de Cunha e Ribeiro (2026), intitulado «Are We in a Housing Bubble? Empirical Evidence from Portugal». Os autores analisaram os mercados habitacionais de Lisboa e Porto, recorrendo a testes de causalidade de Granger para identificar a transmissão temporal dos preços entre os municípios centrais e os municípios vizinhos. Os resultados apontam para a existência de efeitos de alastramento em ambas as áreas metropolitanas, particularmente nos municípios periféricos do Porto. Embora estes testes não demonstrem, por si só, uma relação de causalidade económica, confirmam que a evolução dos preços nos principais centros urbanos contém informação relevante para explicar movimentos posteriores nos mercados vizinhos. Importa notar que choques comuns a todo o país, como a descida das taxas de juro ou o aumento da procura estrangeira, podem produzir padrões temporais semelhantes, ao afetarem os diferentes mercados com desfasamentos distintos, sem que exista transmissão direta entre eles.

Também Leal, Carreiras e Alves (2025), num estudo publicado na revista científica Cities, analisaram os fatores associados aos preços de venda e arrendamento na Área Metropolitana de Lisboa, ao nível da freguesia. A investigação sugere que a localização, as características dos edifícios e das habitações, o turismo e as características socioeconómicas ajudam a explicar as diferenças de preços entre territórios, embora a importância de cada fator varie consoante o mercado analisado. Não se trata de uma demonstração direta do efeito de alastramento, mas o estudo reforça a necessidade de interpretar a formação dos preços numa perspetiva territorial, considerando as relações entre localização, procura e características locais.

Por fim, Januário et al (2021), num trabalho publicado na Research in Transportation Economics, estudaram a relação entre infraestruturas de transporte, acessibilidade e valores imobiliários nas regiões portuguesas, entre 2000 e 2018. Os resultados identificam autocorrelação espacial entre os valores imobiliários, sugerindo que a localização de cada região e as suas relações com os territórios envolventes são importantes para compreender o funcionamento do mercado. Os efeitos de difusão aqui analisados resultam do investimento em infraestruturas, e não da transmissão de preços entre mercados. Contudo, os efeitos do investimento em infraestruturas não foram uniformes entre regiões, o que indica que as dinâmicas territoriais podem produzir resultados distintos.

Nem toda a valorização tem origem nos fundamentos locais

Em conjunto, estes trabalhos mostram que a evolução dos preços imobiliários portugueses não deve ser analisada como uma simples soma de mercados locais independentes. Existem relações espaciais e temporais relevantes, embora a investigação disponível ainda não permita quantificar quanto da valorização da habitação em cada território resulta efetivamente do efeito de alastramento.

A evolução dos preços da habitação é frequentemente analisada através de indicadores como os rendimentos das famílias, a população residente, a construção de novas habitações ou as condições de financiamento.

Todos estes fatores são fundamentais. Mas analisá-los exclusivamente à escala local pode conduzir a interpretações incompletas.

Um município pode registar uma valorização significativa sem que os rendimentos dos seus residentes tenham aumentado na mesma proporção, simplesmente porque parte da procura que influencia os preços tem origem noutros territórios.

Da mesma forma, a existência de poucas transações pode contribuir para que essa valorização se traduza em oscilações especialmente expressivas dos indicadores estatísticos, sem que isso signifique uma valorização equivalente de todo o parque habitacional.

Não é possível afirmar, com os dados disponíveis, quanto da valorização recente da habitação em Portugal resulta do efeito de alastramento dos preços. Mas a literatura internacional encontra evidência consistente de que este efeito existe e que os mercados habitacionais não evoluem isoladamente.

Por isso, quando observamos aumentos expressivos dos preços em mercados regionais, periféricos ou pouco líquidos, importa não olhar apenas para o que está a acontecer dentro das suas fronteiras. Para compreender a valorização de um mercado imobiliário, pode ser necessário começar por perceber o que aconteceu, antes, noutro mercado.

Bons negócios (imobiliários)!

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Referências bibliográficas

• Holly, S., Pesaran, M. H. & Yamagata, T. (2011). «The Spatial and Temporal Diffusion of House Prices in the UK». Journal of Urban Economics, 69(1), 2–23.
• DeFusco, A., Ding, W., Ferreira, F. & Gyourko, J. (2018). «The Role of Price Spillovers in the American Housing Boom». Journal of Urban Economics, 108, 72–84.
• Tsai, I.-C. (2014). «Ripple Effect in House Prices and Trading Volume in the UK Housing Market: New Viewpoint and Evidence». Economic Modelling, 40, 68–75.
• Tsai, H.-C. & Tsai, I.-C. (2018). «Market Depth in the UK Housing Market». Economic Research-Ekonomska Istraživanja, 31(1), 406–427.
• Office for National Statistics (2019). «House Price Statistics for Small Areas: Quality and Methodology Information».
• Cunha, A. M. e Ribeiro, L. (2026). «Are We in a Housing Bubble? Empirical Evidence from Portugal». International Journal of Marketing, Communication and New Media, 19 (Special Issue ICOMS2025), 9–18.
• Leal, M., Carreiras, M. e Alves, S. (2025). «Decoding the Spatial Dynamics of Sales and Rental Prices in a High-Pressure Portuguese Housing Market: A Random Forest Approach for the Lisbon Metropolitan Area». Cities, 158, 105631.
• Januário, J. F., Costa, Á., Cruz, C. O., Sarmento, J. M. & Sousa, V. F. (2021). «Transport Infrastructure, Accessibility, and Spillover Effects: An Empirical Analysis of the Portuguese Real Estate Market from 2000 to 2018». Research in Transportation Economics, 90, 101130.