As transações nacionais mantiveram uma surpreendente estabilidade ao longo de 2025, mas recuaram no primeiro semestre de 2026. O agregado nacional, porém, esconde uma geografia muito diferente: os maiores mercados urbanos estão a perder transações, enquanto apenas um pequeno grupo de municípios consegue compensar parte dessa quebra.

Quando olhamos apenas para o total nacional, a leitura parece relativamente simples. Portugal registou 37.854 transações de alojamentos familiares no segundo trimestre de 2026. São menos 9,0% do que no mesmo trimestre de 2025, mas ainda 7,4% acima das 35.249 transações registadas no primeiro trimestre de 2019.

O problema desta leitura é que o mercado imobiliário português não é um mercado. São muitos mercados. E, quando descemos ao nível municipal, a fotografia muda substancialmente.

Lisboa fechou o segundo trimestre de 2026 com 1.853 transações, 19,0% abaixo do primeiro trimestre de 2019. O Porto registou 965 transações, menos 14,4% do que no arranque da série. Ou seja: o país transaciona hoje mais casas do que em 2019, mas as duas maiores cidades transacionam menos.

Esta divergência é suficientemente relevante para justificar uma pergunta: se Lisboa e Porto estão abaixo de 2019, quem está, afinal, a sustentar o volume nacional? E, olhando para a quebra de 2026, quais são os municípios que mais estão a contribuir para essa descida?

O agregado nacional esconde uma geografia diferente

O ano de 2025 foi, a nível nacional, invulgarmente estável em número de transações. Os quatro trimestres oscilaram entre 40.163 e 41.789 negócios: 40.163 no primeiro trimestre, 41.608 no segundo, 41.117 no terceiro e 41.789 no quarto. Para um indicador habitualmente sujeito a sazonalidade e a variações cíclicas relevantes, a amplitude foi reduzida.

Em 2026 a fotografia altera-se. No primeiro trimestre foram registadas 35.953 transações e, no segundo, 37.854. Somados, os primeiros seis meses do ano totalizaram 73.807 transações, contra 81.771 no mesmo período de 2025. A redução é de 7.964 transações, ou 9,7%.

Mas comparar apenas Portugal com Portugal continua a esconder a alteração geográfica que ocorreu ao longo dos últimos anos. Indexando as séries a 100 no primeiro trimestre de 2019, o segundo trimestre de 2026 coloca Portugal em 107,4. Lisboa está em 81,0 e o Porto em 85,6.

Figura 1 — Evolução indexada do número de transações. 1T2019 = 100. Fonte: INE; cálculos Out of the Box Research.

Isto significa que o crescimento do agregado nacional desde 2019 não veio dos dois maiores centros urbanos. Veio de outros territórios. Entre os municípios individualizados no ficheiro do INE e com observações comparáveis, há vários exemplos claros: Loures registou no segundo trimestre de 2026 mais 166 transações do que no primeiro trimestre de 2019; Guimarães, mais 163; Barcelos, mais 122; Vila Nova de Gaia, mais 104; Moita, mais 94; Vila Franca de Xira, mais 83; e Amadora, mais 70.

O movimento não é uniforme. Sintra, por exemplo, está abaixo de 2019, tal como Cascais, Odivelas, Almada ou Setúbal. Ainda assim, a conclusão permanece: a geografia das transações deslocou-se. Uma parte maior do mercado passou a acontecer fora dos dois centros tradicionais.

A queda de 2026 é larga, não pontual

Quando comparamos o primeiro semestre de 2026 com o período homólogo de 2025, a quebra não resulta de um episódio isolado num ou dois municípios. Entre os 53 municípios para os quais é possível fazer uma comparação homogénea dos dois semestres, 46 registam menos transações e apenas 7 registam mais.

Os 46 municípios em queda perdem, em conjunto, 6.087 transações. Os sete municípios que crescem acrescentam 511, reduzindo o impacto líquido para cerca de 5.576 transações neste universo. A queda nacional é de 7.964. Assim, o conjunto destes municípios individualizados explica, em termos líquidos, cerca de 70% da redução observada no país.

Convém, contudo, não confundir esta percentagem com uma decomposição integral do mercado nacional. O destaque do INE individualiza apenas uma parte dos municípios portugueses. Há, portanto, transações e variações em municípios não individualizados que explicam a diferença restante.

Figura 2 — Localização dos 10 maiores contributos negativos para a variação do 1.º semestre de 2026. Mapa meramente ilustrativo pela sede municipal. Fonte: INE; cálculos Out of the Box Research.

Gaia é o município que mais pesa na quebra

O município que mais contribui, em termos absolutos, para a redução do número de transações no primeiro semestre de 2026 é Vila Nova de Gaia. Passou de 3.024 transações no primeiro semestre de 2025 para 2.485 no mesmo período de 2026: menos 539 negócios, uma quebra de 17,8%. Só Gaia explica cerca de 6,8% da redução nacional.

Logo a seguir surge Lisboa. A capital passa de 4.263 para 3.767 transações: menos 496, ou -11,6%. Sintra perde 429 (-13,4%), Cascais 328 (-20,3%), Vila Nova de Famalicão 298 (-28,2%) e Matosinhos 296 (-22,6%).

O Porto surge em sétimo lugar em contributo absoluto, com menos 235 transações no semestre, uma quebra de 10,5%. Almada (-224), Coimbra (-216) e Braga (-209) completam o top 10.

Os três maiores contributos — Vila Nova de Gaia, Lisboa e Sintra — retiram 1.464 transações ao mercado, o equivalente a 18,4% de toda a queda nacional. Os dez primeiros retiram 3.270, ou 41,1% da quebra nacional.

Figura 3 — Maiores reduções absolutas no 1.º semestre de 2026 face ao período homólogo. Fonte: INE; cálculos Out of the Box Research.

A quebra está fortemente concentrada nas áreas metropolitanas

Há outro detalhe importante. Sete dos dez maiores contributos negativos pertencem às duas maiores áreas metropolitanas ou à sua envolvente imediata: Vila Nova de Gaia, Lisboa, Sintra, Cascais, Matosinhos, Porto e Almada. Em conjunto, estes sete municípios perdem 2.547 transações face ao primeiro semestre de 2025. Isto corresponde a cerca de 32% da quebra nacional.

Ou seja, ainda que o mercado nacional seja hoje mais disperso do que em 2019, são os grandes mercados urbanos que mais estão a puxar o agregado para baixo em 2026.

O padrão, porém, não é exatamente igual nos dois trimestres. No primeiro trimestre de 2026, a maior redução homóloga ocorre em Matosinhos (-251 transações), seguida de Sintra (-212), Vila Nova de Gaia (-197), Cascais (-174) e Vila Nova de Famalicão (-169). No segundo trimestre, Lisboa assume claramente o maior peso: perde 356 transações face ao segundo trimestre de 2025. Gaia perde 342, Sintra 217, Porto 185 e Cascais 154.

Esta rotação é relevante. A fraqueza não está fixa num único município; vai-se espalhando por diferentes grandes mercados. E, no segundo trimestre, atinge de forma particularmente evidente os dois principais centros urbanos.

Figura 4 — Contributo dos 10 municípios com maior redução absoluta para a queda nacional no 1.º semestre de 2026. Fonte: INE; cálculos Out of the Box Research.

Quem ainda está a compensar a queda?

O outro lado da análise é perceber onde ainda existem aumentos de transações. São poucos casos. Entre os 53 municípios com dados comparáveis, apenas sete registam crescimento no primeiro semestre de 2026.

Loures é o principal contributo positivo: mais 141 transações do que no primeiro semestre de 2025, uma subida de 12,7%. Guimarães acrescenta 137 (+14,7%). Seguem-se Alcochete (+61; +55,0%), São João da Madeira (+53; +36,3%), Barreiro (+46; +5,2%), Barcelos (+40; +8,6%) e Lagoa (+33; +11,0%).

Em conjunto, estes sete municípios acrescentam 511 transações. É um valor relevante localmente, mas claramente insuficiente para compensar a quebra dos grandes mercados.

Figura 5 — Municípios com aumento do número de transações no 1.º semestre de 2026, entre os territórios com dados comparáveis. Mapa meramente ilustrativo pela sede municipal. Fonte: INE; cálculos Out of the Box Research.

Volatilidade não é o mesmo que impacto

Quando perguntamos qual o município mais volátil, é preciso definir primeiro o que queremos medir. Em termos relativos, mercados pequenos aparecem naturalmente no topo. Uma alteração de 20 ou 30 transações num município que faz 100 negócios por trimestre gera uma oscilação percentual muito maior do que a mesma alteração em Lisboa ou Gaia.

Usando o coeficiente de variação das transações trimestrais entre o primeiro trimestre de 2025 e o segundo trimestre de 2026, São João da Madeira apresenta a maior volatilidade relativa (26,5%), seguida de Alcochete (19,2%), Paredes (18,7%), Espinho (17,5%), Faro (17,0%), Funchal (16,0%), Matosinhos (15,0%) e Vila Nova de Famalicão (14,7%).

Estas percentagens são úteis para perceber a irregularidade de cada mercado, mas não para medir a sua capacidade de mexer no agregado nacional.

Em termos absolutos, a fotografia muda completamente. Vila Nova de Gaia é o mercado com maior desvio-padrão trimestral neste período, seguido de Lisboa, Sintra, Matosinhos, Porto e Cascais. É exatamente por isso que Gaia, Lisboa ou Sintra são muito mais relevantes para compreender a evolução do total nacional, mesmo apresentando coeficientes de variação percentualmente inferiores aos de mercados muito pequenos.

Figura 6 — Volatilidade relativa versus dimensão média do mercado, 1T2025–2T2026. Fonte: INE; cálculos Out of the Box Research.

O que mudou desde 2019?

A leitura mais interessante talvez seja esta: o mercado nacional está acima de 2019 precisamente porque cresceu noutros sítios.

No segundo trimestre de 2026, Portugal realizou mais 2.605 transações do que no primeiro trimestre de 2019. Mas Lisboa realizou menos 435 e o Porto menos 162. Sintra perdeu 202, Cascais 186 e Braga 147. Há também quedas relevantes em Tavira, Albufeira, Portimão, Odivelas, Almada e Setúbal.

Em sentido contrário, Loures soma mais 166 transações do que no início de 2019, Guimarães mais 163, Barcelos mais 122, Vila Nova de Gaia mais 104, Moita mais 94, Vila Franca de Xira mais 83 e Amadora mais 70. Também Matosinhos, Leiria e Coimbra estão acima do ponto de partida.

Esta evolução sugere uma redistribuição territorial da atividade. Parte da procura que antes se concentrava nos centros mais caros e líquidos foi encontrando alternativas noutros municípios metropolitanos, em cidades intermédias e noutros mercados regionais. Não é possível concluir apenas com estes dados quais os motivos — preço relativo, oferta disponível, crédito, mudança de residência, investimento ou composição da procura — mas a deslocação geográfica das transações é evidente.

Então, quem está a mexer com o mercado?

No curto prazo, em 2026, a resposta é bastante clara: são sobretudo os grandes mercados metropolitanos que estão a puxar as transações para baixo. Vila Nova de Gaia é o maior contributo negativo no conjunto do primeiro semestre. Lisboa surge logo depois e torna-se o principal contributo negativo no segundo trimestre. Sintra, Cascais, Matosinhos, Porto e Almada reforçam a mesma leitura.

No médio prazo, desde 2019, a resposta é diferente. Portugal conseguiu manter mais transações porque a atividade se dispersou para outros municípios. Loures, Guimarães, Barcelos, Moita, Vila Franca de Xira ou Amadora são alguns dos exemplos visíveis neste conjunto de dados.

Isto ajuda também a interpretar a aparente contradição entre um mercado nacional ainda acima de 2019 e Lisboa e Porto abaixo desse nível. Não há contradição. Há uma alteração da geografia do mercado.

O sinal de 2026 merece acompanhamento. O primeiro semestre mostra uma queda ampla: 46 dos 53 municípios comparáveis recuam. Os poucos mercados em crescimento compensam apenas uma pequena parte dessa quebra. Se a fraqueza dos principais mercados metropolitanos persistir, será progressivamente mais difícil ao resto do país manter o agregado nacional acima dos níveis recentes.

Mas dois trimestres não fazem, por si só, uma mudança de ciclo. O que já podemos dizer é que olhar apenas para o total nacional passou a ser manifestamente insuficiente. Para perceber o mercado, é preciso perceber onde se estão — e onde deixaram de estar — a fazer as transações.

Bons negócios (imobiliários)!

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Nota metodológica

• Fonte principal: INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, dados até ao 2.º trimestre de 2026, série “Número de transações de alojamentos”.
• Comparação semestral: soma do 1.º e 2.º trimestres de 2026 versus soma do 1.º e 2.º trimestres de 2025.
• Contributo para a queda nacional: redução absoluta de transações de cada município dividida pela redução nacional de 7.964 transações.
• Volatilidade: coeficiente de variação e desvio-padrão das observações trimestrais entre 1T2025 e 2T2026.
• O ficheiro do INE individualiza apenas um subconjunto de municípios. A análise municipal identifica os principais contributos dentro desse universo e não constitui uma decomposição exaustiva dos 308 municípios portugueses.
• Os mapas são meramente ilustrativos e usam a localização aproximada da sede municipal; não representam limites administrativos.

Fonte: INE — Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, 2.º trimestre de 2026. Todos os cálculos adicionais: Out of the Box Research.