No seu último artigo, o João Fonseca, escreveu que “…estou a ficar saturado de ouvir falar, no imobiliário, de médias e medianas, sem mais nenhuma explicação!”. Eu também venho falar de médias, mas de outras.
Como é do conhecimento, a Lei n.º 153/2015 regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional. No seu Anexo, no que se refere a Elementos de Avaliação, a alínea c) refere “Fundamentação da escolha do ou dos métodos de avaliação e descrição pormenorizada da sua aplicação” – sublinhado do autor.
O Artigo 37.º Métodos de avaliação, do Regulamento da CMVM n.º 2/2015, refere que:
“1 — Os peritos avaliadores de imóveis devem utilizar pelo menos dois dos seguintes métodos de avaliação, escolhendo em cada circunstância aqueles que se mostrem mais adequados à avaliação do imóvel em causa:
a) Método comparativo;
b) Método do custo;
c) Método do rendimento.”
Ainda há muitos Avaliadores que, depois de aplicar os “dois” obrigatórios métodos (abordagens) de avaliação, entendem como nada melhor do que fazer a média dos métodos para concluir a avaliação.
As Normas Internacionais de Avaliação (IVS) referem que “Os avaliadores não são obrigados a usar mais de um método para avaliar um ativo, particularmente quando o avaliador tem um alto grau de confiança na exatidão e confiabilidade de um único método…”. – sublinhado e tradução do autor
As mesmas Normas referem ainda que “Quando mais de uma abordagem e método são usados, ou até mesmo múltiplos métodos dentro de uma única abordagem, a conclusão de valor baseada nessas múltiplas abordagens e/ou métodos deve ser razoável e o processo de analisar e reconciliar os diferentes valores em uma única conclusão, sem calcular a média, deve ser descrito pelo avaliador no relatório.” – sublinhado e tradução do autor
Resumindo, as Normas Internacionais de Avaliação (IVS) não obrigam à utilização de duas Abordagens numa mesma avaliação e impedem de usar a sua média na conclusão.
Convém ainda lembrar o teor do ponto 3 do Artigo 33.º que refere “A entidade responsável pela gestão envia à CMVM os pareceres referidos na alínea c) do número anterior que apresentem valores que divirjam entre si, mais de 20 %, tendo por referência a mais baixa das avaliações.” Isto quer dizer que a CMVM apenas aceita divergências entre duas avaliações até 20 % do valor da mais baixa.
Assim, as duas Abordagens quando aplicadas numa mesma Avaliação não devem apresentar divergências superiores.
Resumindo, entendo que, as duas abordagens utilizadas numa mesma avaliação não podem conduzir a resultados muito distintos, mas sim próximos (não iguais) e a sua conclusão não pode resultar da média das abordagens adotadas.
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Por Francisco Espregueira, MRICS
Perito Avaliador de Imóveis
francisco.espregueira@sapo.pt
1 Comment
Francisco Espregueira
6 de Fevereiro, 2019, 12:27Recebi um email do Sr. Engº Mário Pinho Miranda que, com a devida autorização passo a reproduzir na íntegra:
REPLY"A sua intervenção sobre o tema “A média da Avaliação” no blog “Out of the box” aborda uma questão que levanta é, em minha opinião, de relevante importância porque tem implicações várias que convém ter presentes.
As EVS 2016 reconhecem a existência de países em que as avaliações com determinados propósitos têm de ser feitas por dois ou mais métodos (EVIP 5, §7.1) mas acrescentam que não há evidência que o recurso a mais do que um método conduza a resultados mais confiáveis. Todavia, aconselham o avaliador a fazer a validação do valor determinado por um único método recorrendo a indicadores alternativas de mercado (EVIP 5, §7.2). De qualquer modo, consideram perigoso atribuir à avaliação o valor a média ponderada dos resultados obtidos por diferentes métodos alternativos (EVIP 5, §7.3).
Na criação dos modelos de cálculo, o avaliador deve (EVIP 5, §6.2.9):
1) Ter cuidado para que os pressupostos subjacentes não sejam invalidados pela técnica recorrida
2) Ter presente qualquer ferramenta analítica é tão confiável quanto os dados inseridos nela
3) Estar ciente de que o valor de uma propriedade não pode ser calculado usando apenas técnicas matemáticas ou estatísticas. As técnicas podem servir apenas como directrizes para o avaliador, mas no final o valor da propriedade deve ser fundamentado num sólido juízo decorrente do conhecimento do mercado.
Daqui concluo que:
i. É incorrecto tomar a média dos valores obtidos por cada um dos métodos como valor de avaliação
ii. Os pressupostos subjacentes à aplicação de métodos de que resultem resultados muito díspares devem ser questionados
iii. Proponho como critério de aferição da qualidade dos resultados que a amplitude dos intervalos de confiança, com nível de confiança de 80%, seja inferior a 30%
iv. Para efeito da apreciação do ponto ii proponho que se questionem os pressupostos quando os intervalos de confiança obtidos para cada um dos métodos não tenham uma mancha de sobreposição
Um abraço,
Mário P. Miranda"