No artigo de hoje, olharemos para a questão da contabilização dos rendimentos prediais em sede de IRS, analisando:

Os senhorios incorrem amiúde em avultadas despesas com os imóveis que arrendam, seja devido a obras de conservação e manutenção, seja pela celebração de contratos (despesas com advogados, mediadores, certificações energéticas, etc.), ou até com o pagamento de impostos sobre o património [v.g. o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), o Imposto do Selo sobre a primeira renda e o novo Adicional ao IMI; anteriormente, até 31 de Dezembro de 2016, o Imposto do Selo sobre imóveis urbanos de valor patrimonial tributário (VPT) superior a 1 milhão de euros]. O objectivo é sempre o mesmo: tornar ou manter os seus imóveis jurídica e fisicamente aptos para o arrendamento.

Isto implica, naturalmente, que as rendas auferidas não correspondem a um rendimento líquido. O legislador, consciente desta realidade, consagrou no artigo 41.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) a possibilidade de os senhorios deduzirem aos rendimentos prediais brutos todos os gastos efectivamente suportados e pagos para os obter ou garantir, com a excepção dos de natureza financeira e dos relativos a mobiliário, electrodomésticos e artigos de conforto ou decoração.

Mas, o que acontece se os gastos suportados e pagos forem superiores ao valor das rendas recebidas?

À primeira vista, a letra do artigo 41.º, n.º 1, indiciaria, através da expressão “relativamente a cada prédio ou parte de prédio”, que as despesas com determinado imóvel apenas seriam dedutíveis às rendas derivadas desse mesmo imóvel. Desta forma, a diferença negativa entre essa renda e as respectivas despesas seria inaproveitável pelo sujeito passivo em relação a outros prédios arrendados, cujo referido saldo fosse positivo.

Não obstante, tal não é correcto. Da referida expressão apenas releva a necessidade de uma relação causal entre as despesas e os imóveis arrendados, prevenindo a dedução de despesas não relacionadas com aqueles imóveis. Tanto assim é que a taxa de imposto de 28% se aplica aos rendimentos prediais, e não ao rendimento de cada um dos prédios arrendados [cfr. artigo 72.º, n.º 1, alínea e)]. Desta forma, existe necessariamente um cômputo das rendas de todos os prédios, às quais serão deduzidos todos os gastos suportados e pagos pelos senhorios, num único “cesto”.

A questão complica-se se o agregado familiar for composto por mais de um sujeito passivo, dispondo pelo menos dois deles de património imobiliário próprio (i.e., apenas seu).

O que acontece, então, se um dos sujeitos passivos apurar, no ano, um saldo de rendimentos prediais positivo e o outro um saldo negativo? Poderá haver compensação de saldos entre ambos?  

A resposta deveria ser afirmativa se os sujeitos passivos tiverem optado pela tributação conjunta, e negativa quando o não fizeram. 

Com efeito, nos termos do artigo 13.º, n.º 2, “Quando exista agregado familiar, o imposto é apurado individualmente em relação a cada cônjuge ou unido de facto, […], a não ser que seja exercida a opção pela tributação conjunta”. Dispõe o n.º 3 do mesmo artigo que “No caso de opção por tributação conjunta, o imposto é devido pela soma dos rendimentos das pessoas que constituem o agregado familiar […]”. E de acordo com o artigo 59.º, n.º 2, alínea a), apenas é entregue uma declaração Modelo 3 por agregado familiar, dela devendo constar a totalidade dos rendimento obtidos por todos os membros desse agregado – e, consequentemente, apenas um anexo F àquela. Não faz sentido aplicar a taxa de IRS de 28% aos rendimentos prediais líquidos de cada um dos sujeitos passivos, isoladamente. Antes se impõe a aplicação daquela taxa aos rendimentos prediais líquidos do agregado familiar.

Aparentemente, não é este o entendimento da AT, pois o sistema de liquidação do IRS tributa individualmente cada titular de rendimentos prediais, não permitindo a compensação de saldos entre ambos. Na ausência de uma Circular que justifique tal opção, resta-nos tentar adivinhar as razões daquela programação. 

Será por a AT entender que essa compensação só pode ocorrer se os sujeitos passivos optarem pelo englobamento dos rendimentos da categoria F, abdicando da taxa de 28% em detrimento das taxas progressivas resultantes do respectivo escalão de IRS previsto no artigo 68.º? 

Esta putativa razão não convence, pois tal exigência não consta de qualquer norma e resulta claramente do artigo 13.º, n.º 3, que o legislador pretendeu tributar o agregado familiar como uma unidade no caso de opção pela tributação conjunta, independentemente do englobamento ou não dos rendimentos de determinada categoria.  

Temos conhecimento de que esta questão já foi suscitada em contencioso e aguarda decisão do Tribunal. 

Finalmente, poderá o saldo de rendimentos prediais negativos apurados em determinado ano por um único contribuinte ser reportado para os anos seguintes, deduzindo-o aquele ao seu rendimento predial líquido positivo futuro? 

Mais uma vez a resposta deveria ser positiva. Desde logo, o artigo 41.º, n.º 7, prevê a possibilidade de os gastos com obras de conservação e manutenção anteriores ao arrendamento poderem ser deduzidos nos 24 meses seguintes ao início do mesmo, conquanto o imóvel não tenha sido, entretanto, utilizado para outro fim que não o arrendamento. Ou seja, há até despesas anteriores ao arrendamento que podem ser reportadas ao segundo exercício de obtenção de rendimentos prediais. Diferentemente, se essas obras ocorrerem na pendência do arrendamento ou se os gastos suportados não derivarem de obras de conservação e manutenção, então valerá ao contribuinte o artigo 55.º, n.º 1, alínea b). Segundo este artigo, “o resultado líquido negativo apurado em determinado ano na categoria F pode ser reportado aos seis anos seguintes àquele a que respeita”. Todavia, neste caso, o reporte das perdas de determinado ano não pode ser feito contra o rendimento predial líquido do agregado familiar, mas apenas contra o rendimento predial líquido do sujeito passivo titular dessas perdas (cfr. artigo 55.º, n.º 1).

Mais uma vez o referido artigo 55.º, n.º 1, não faz depender o reporte das perdas prediais apuradas da opção pelo englobamento dos rendimentos desta categoria. Também aqui o entendimento da AT é o de que sem englobamento não há reporte de perdas. Mas pelo menos duas decisões do Centro de Arbitragem Administrativa já se manifestaram contra o entendimento da AT, estando uma delas publicada, ambas reconhecendo razão ao contribuinte.

PS: Agradeço aos meus Colegas Drs. Bruno Botelho Antunes e Maria Júlia Mendonça o auxílio na elaboração deste texto.

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Por Ricardo da Palma Borges