Tivemos oportunidade de analisar, num primeiro artigo, alterações introduzidas pela Lei n.º 56/2023, de 6 de Outubro (conhecida por “Mais Habitação”, e que entrou em vigor no passado dia 7 de Outubro de 2023), em sede de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”), Imposto sobre o Valor Acrescentado (“IVA”) e benefícios fiscais.

Analisaremos, neste artigo, o impacto da mencionada Lei na tributação de rendimentos prediais e de mais valias decorrentes da venda de imóveis em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”), aproveitando também para fazer referência a recentes desenvolvimentos.

Um desses recentes desenvolvimentos respeita às alterações promovidas pela Lei “Mais Habitação” nos pressupostos da isenção de IMT na aquisição de imóveis para revenda. A Autoridade Tributária e Aduaneira (“AT”) divulgou três informações vinculativas (emitidas no âmbito dos processos 25651, 25694 e 25744, com despachos de 27 de Janeiro de 2024), nas quais veio clarificar que o novo prazo de que o adquirente dispõe para efectuar a revenda (1 ano, ao invés de 3 anos), é de aplicação prospetiva, aplicando-se apenas às aquisições de imóveis para revenda efetuadas a partir da entrada em vigor da norma (i.e. 7 de outubro de 2023).

Também relativamente às alterações introduzidas no regime de exclusão de tributação em IRS das mais valias imobiliárias, em caso de reinvestimento do produto da venda da habitação própria e permanente, foram recentemente divulgados importantes esclarecimentos pela AT.

Para além dos requisitos já previstos no artigo 10.º do Código do IRS, que permanecem aplicáveis, a Lei “Mais Habitação” veio ainda determinar que, para beneficiar da exclusão de tributação em IRS, o imóvel alienado (habitação própria e permanente) deverá também ter sido inscrito como domicílio fiscal do sujeito passivo ou da sua família, durante os 2 anos anteriores à venda. A exclusão deixa também de se aplicar se o sujeito passivo dela beneficiou no ano da venda e nos três anos anteriores. No entanto, exclui-se o caso de tal ter ocorrido em virtude de circunstâncias excepcionais.

Tais alterações, que não foram acompanhadas por um regime transitório, podem prejudicar as expectativas legítimas baseadas na redacção da lei anterior, especialmente no que diz respeito a habitações permanentes adquiridas antes de 7 de Outubro de 2023, e vendidas após essa data, mas antes do referido período de 2 anos.

Efectivamente, a AT veio já esclarecer a sua posição nesta matéria no Ofício-Circulado n.º 20266, de 23 de fevereiro de 2024, no qual clarificou que a nova redação dada aos n.ºs 5 e 6, do artigo 10.º, do Código do IRS, é aplicável aos factos tributários (alienações) ocorridos após a entrada em vigor daquela lei, podendo coexistir, no ano de 2023, regimes de exclusão de tributação de mais-valias imobiliárias com critérios distintos, consoante a data em que se tiver verificado o facto tributário (alienação).

A propósito do regime do reinvestimento, a Lei “Mais Habitação” veio ainda determinar:

(i) que podem estar excluídas de tributação as mais valias provenientes da venda, entre 01.01.2022 e 31.12.2024, de terrenos para construção ou imóveis habitacionais que não se destinem à habitação permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que sejam cumulativamente cumpridas as seguintes condições: (i) ser o valor de realização utilizado para amortizar o capital em dívida em créditos relativos à habitação própria e permanente do sujeito passivo, do seu agregado familiar, ou dos seus descendentes; e (ii) que a amortização ocorra no prazo de três meses após a venda ou a data de entrada em vigor da Lei;

(ii) uma suspensão da contagem do prazo de reinvestimento, durante o período de 2 anos, com efeitos entre 01.01.2020 e 01.01.2022.

Foram também clarificados pela AT alguns aspectos dessas duas últimas alterações no mencionado Ofício-Circulado n.º 20266.

Importa ainda fazer uma breve referência às alterações introduzidas pela Lei “Mais Habitação” na tributação dos rendimentos prediais, já que foi introduzida uma distinção entre rendimentos provenientes de arrendamentos não habitacionais e habitacionais, passando os últimos a ser tributados à taxa autónoma de 25% (ao invés de 28%).

Estabeleceu-se também que a taxa aplicável aos arrendamentos para habitação permanente pode ser reduzida de acordo com a duração do contrato, conforme ilustrado no quadro abaixo:

O legislador esclareceu que as referidas alterações serão aplicáveis a novos contratos de arrendamento ou renovações, celebrados após 7 de Outubro de 2023.

Em suma, as alterações promovidas pela Lei “Mais Habitação” trouxeram alterações com impacto relevante, desde logo, em investimentos imobiliários em curso, persistindo muitas dúvidas quanto ao seu âmbito de aplicação. Tendo em conta a tecnicidade e complexidade destes temas aconselhamos que os interessados procurem o devido aconselhamento jurídico-fiscal.

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PS: Agradeço ao meu Colega Dr. António Freitas Vilar o auxílio na elaboração deste texto.