Num primeiro artigo, pronunciámo-nos sobre o impacto fiscal da aquisição directa de um imóvel (asset deal) versus a aquisição da sociedade que detém o imóvel (share deal), analisando a respectiva tributação em sede de Imposto Municipal de Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) e Imposto do Selo (“IS”).

Neste segundo artigo, analisaremos o impacto fiscal do referido investimento imobiliário durante o período de detenção do imóvel, em sede de Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”), Adicional ao Imposto Municipal sobre Imoveis (“AIMI”), Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (“IRS”), e Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (“IRC”), com o desenvolvimento de actividade imobiliária, e em função da utilização dada ao imóvel.

Em primeiro lugar, sublinhamos que a taxa de IMI aplicável sobre os prédios rústicos será sempre de 0,8%, e a taxa que recairá sobre os prédios urbanos poderá variar entre 0,30 e 0,45%, cabendo aos municípios, por deliberação da assembleia municipal, fixar a taxa a aplicar em cada ano, dentro dos referidos intervalos (artigo 112.º do CIMI).

A lei fiscal prevê isenções de IMI, por exemplo no caso de (i) imóveis afectos a habitação própria e permanente ou arrendamento para habitação, (ii) prédios de reduzido valor patrimonial de sujeitos passivos de baixos rendimentos, ou (iii) reabilitados ao abrigo do regime jurídico da reabilitação urbana, e agravamentos de taxas, no caso de (i) prédios devolutos ou em ruínas, ou (ii) devolutos localizados em zonas de pressão urbanística.

Mas estão também previstos casos de diferimento do início de tributação em IMI, nos casos de imóvel destinado a venda, ou de construção a promover em terreno para construção.

Já no que respeita ao AIMI, existem algumas diferenças relevantes que estão evidenciadas no quadro abaixo:

Em caso de desenvolvimento de actividade económica de arrendamento ou hospedagem, existe a possibilidade de dedução do AIMI em sede de IRC e IRS.

Caso o sujeito passivo pretenda explorar economicamente o imóvel, e desenvolver actividade imobiliária, deverá ainda contar com a tributação desses rendimentos em sede de IRS ou IRC, e IVA (podendo, no exercício da sua actividade, os sujeitos passivos estar sujeitos a IVA, e/ou dele isentos). Existem claras diferenças de tributação que cumpre assinalar nesta sede.

Caso o imóvel seja adquirido directamente por uma pessoa singular, o sujeito passivo será tributado pelos rendimentos da sua actividade em sede de IRS (Categoria B), sendo que, no caso do imóvel ser adquirido ou detido por uma sociedade, a mesma será tributada em sede de IRC. Tais diferenças de tributação encontram-se resumidas no quadro abaixo:

Em sede de IRS, o rendimento colectável (rendimento bruto anual de cada categoria, deduzido das despesas) está sujeito a englobamento, sendo tributado às taxas gerais e progressivas (entre 14,5% e 48% – sendo o escalão superior aplicável aos rendimentos superiores a € 78.834) – artigo 68.º do CIRS. Existe ainda uma taxa adicional de solidariedade de 2,5% aplicável sobre os rendimentos acima de € 80.000 e até € 250.000, e de 5% para rendimentos acima de € 250.000 – artigo 68.º-A do CIRS.

Para efeitos de IRC, o lucro tributável está sujeito à aplicação de uma taxa geral de 21%, sendo de 17% a taxa aplicável aos primeiros € 50.000,00, no caso de pequenas e médias empresas (“PME”) (artigo 87.º do CIRC). Poderá haver ainda lugar a derrama municipal (a uma taxa máxima até 1,5% sobre o lucro tributável, consoante deliberação do município), ou derrama estadual sobre a parte do lucro tributável superior a € 1.500.000 (artigo 87.º-A do CIRC).

Em função dos objectivos pretendidos com o imóvel e com o desenvolvimento de actividade imobiliária, a longo prazo, a tributação na esfera da sociedade, designadamente no regime da contabilidade organizada, poderá revelar-se como a opção mais vantajosa, sendo possível deduzir todas as despesas devidamente comprovadas, desde que relacionadas com o exercício da actividade, e tendo em conta as taxas aplicáveis em sede de IRC.

Procuraremos, num próximo artigo, analisar o impacto fiscal da posterior venda do imóvel, adquirido num cenário de share deal ou de asset deal.

Tendo em conta a tecnicidade e complexidade destes temas aconselhamos que os interessados procurem o devido aconselhamento jurídico-fiscal.

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PS: Agradeço às minhas Colegas Dras. Lisete Santos Rodrigues e Inês Falcão Fernandes o auxílio na elaboração deste texto.