A avaliação de desempenho dos gestores de fundos é um problema complexo em todas as áreas de gestão de fundos. Proponho uma breve reflexão sobre o assunto em 2 artigos distintos. Hoje, procurarei debruçar-me sobre as formas de melhorar o desempenho de uma carteira.

Identificar as fontes da rendibilidade em excesso (ou alfa) são um tópico de extrema importância pois estas fontes não só permitem ao investidor identificar os melhores gestores como determinar a sua remuneração por via de performance fees.

Este processo é complexo, pois no extremo implica que seja identificado o nível de risco de cada investimento realizado pelo gestor, o que nem sempre é fácil, e implica também que seja estabelecida uma base de comparação ou um benchmark.

Por exemplo, os gestores capazes de manter os melhores inquilinos, de negociar os melhores contractos de arrendamento, de optimizar os processos de gestão corrente, de escolher as melhores propriedades, … obtêm os melhores desempenhos no longo prazo. Os investidores gostam destas características, pois potenciam um bom desempenho no longo-prazo mas também são de difícil quantificação. Os investidores também reconhecem como positivo a capacidade dos gestores posicionarem a carteira de propriedades de forma a capitalizar com o melhor ou pior desempenho dos segmentos que compõem o benchmark. Esta capacidade de posicionamento também representa uma das origens de alfa, embora não tanto pelo aumento do risco específico da carteira mas pela alteração do risco de mercado da mesma. Por outro lado, não gostam dos factores que melhoram o desempenho à custa do aumento do risco como quando por exemplo se aumenta o endividamento.

Cabe aqui uma breve reflexão sobre o impacto da diversificação e do alavancamento na rendibilidade das carteiras. As carteiras mais diversificadas estão menos expostas ao risco específico dos activos que a compõem pois estes activos tendem a ter desempenhos diferentes e desfasados no tempo, o que contribui para o desempenho mais uniforme e menos volátil da carteira. Carteiras mais diversificadas são menos arriscadas e como tal apresentam rendibilidade médias mais reduzidas. Acontecimentos extremos são menos visíveis quando a carteira é diversificada.

O alavancamento tem o efeito contrário ao da diversificação pois aumenta a volatilidade das rendibilidades da carteira. Carteiras mais alavancadas terão melhores desempenhos nos anos bons, pois a diferença entre o serviço da dívida e a rendibilidade dos activos reverte em favor do capital próprio, aumentando a sua rendibilidade, mas terão piores desempenhos nos anos maus. Esta forma de gerar alfa é muitas vezes considerada virtual pois não assenta na capacidade de gestão operacional ou estratégica do gestor mas simplesmente na sua habilidade financeira.

Quando os investidores conseguem identificar estes factores deverão depois aferir até que ponto estas características são sustentáveis e têm um impacto positivo e contínuo no desempenho do fundo.

A questão da sustentabilidade pode ser respondida, por exemplo, por uma análise interquartil dos fundos. Nesta análise, os fundos são classificados de acordo com o quartil em que caem quando comparados com os seus pares. Os melhores fundos caem no quarto quartil enquanto que os piores caem no primeiro quartil. Um gestor com um desempenho sustentável cairá com maior frequência no quarto quartil.

Em suma, a rendibilidade de uma carteira imobiliária tanto pode advir de uma optimização operacional da mesma, como da capacidade de seleção das melhores propriedades ou melhor segmentos ou até como de um determinado nível de alavancagem, se bem que neste caso como vimos, quanto maior a alavancagem, maior o risco. No próximo artigo, procuraremos apresentar alguns dados quantitativos que nos permitam desenvolver esta reflexão.

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Por Ricardo Pereira

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