O imperativo do patient capital e do blended finance

Portugal atravessa, hoje, uma crise habitacional que exige soluções inovadoras — especialmente no arrendamento acessível. As estatísticas são claras: as rendas sobem muito mais rápido do que os rendimentos e as famílias enfrentam desafios crescentes para garantir uma habitação digna.

O contexto agravado

O mercado de arrendamento tem observado sucessivos aumentos no que à renda diz respeito, nos últimos anos. De forma sucinta, sabemos que:

• O índice de rendas na habitação em Portugal mantém tendência crescente. Em maio de 2025, o aumento homólogo foi de 5,2% [Fonte: INE];
• As rendas medianas dos novos contratos de arrendamento subiu 10% em termos homólogos, no 1º trimestre de 2025 [Fonte: INE];
• A taxa de esforço média nacional para arrendar foi de 83% no final de 2024 [Fonte: Idealista].

Esta combinação de rendas a disparar e rendimento familiar sem capacidade para acompanhar resulta num mercado inacessível para amplos grupos populacionais — nomeadamente jovens, famílias com rendimentos médios e baixos e agentes com emprego precário.

Porquê introduzir o Patient Capital e Blended Finance?

Para criar um mercado de arrendamento acessível e sustentável, parece-me urgente adotar instrumentos financeiros especificamente desenhados para gerar impacto social sem prescindir da sustentabilidade económica. Entre eles, podemos pensar em Patient Capital e/ou Blended Finance.

1. Patient Capital

Na literatura de Comparative Political Economy, Deeg & Hardie (2016) definem Patient Capital como sendo «equity ou debt cujos providers visam capturar benefícios específicos de investimentos de longo prazo e mantêm o investimento mesmo perante condições adversas de curto prazo para a empresa».

As suas características, devidamente aplicadas ao arrendamento acessível, são essencialmente:

• A aplicação de capital de longo prazo, com retorno esperado abaixo do mercado;
• O financiamento em projetos de habitação acessível com rendimentos controlados, permitindo amortização lenta e preços justos;
• A redução de pressão sobre arrendatários, com natural estabilização do mercado.

2. Blended Finance

Segundo a OCDE, «Blended finance visa encorajar investimento privado em países de média e baixa renda, alavancando fundos oficiais de desenvolvimento».

Já a Convergence, menciona que «Blended finance é o uso de catalytic capital de fontes públicas ou filantrópicas para aumentar o investimento do setor privado no desenvolvimento sustentável».

Na prática, combina capital privado, público e filantrópico para reduzir o risco de um investimento. Os instrumentos típicos incluem:

• Garantias;
• Dívida sénior/subordinada;
• Equity concessionário;
• Assistência técnica;
• Entre outros.

O Blended Finance atrai investidores institucionais, bancos e fundações, estruturando veículos com tranches diferenciadas. Permite amortizar custos iniciais e financiar infraestruturas sociais sem sobrecarregar os arrendatários.

Transformar o mercado: um esboço de intervenção

Em Portugal, o primeiro passo deveria ser a definição de objetivos claros, quantificáveis e com um horizonte temporal realista.

Olhando para os Censos do INE, observamos que de um total de cerca de 4,1 milhões de alojamentos familiares clássicos de residência habitual existentes em Portugal, pouco mais de 900 mil eram arrendados, ou seja, cerca de 22%.

Se estabelecermos como objetivos:

• Atingir um mercado de arrendamento que apresente um peso mais próximo dos 30% do stock de alojamentos familiares clássicos de residência habitual, e
• Que esse aumento de stock provenha em 50% de nova construção e 50% de stock já existente (seja por via da transferência de propriedade para arrendamento, seja por via de devolutos colocados no mercado de arrendamento),

Chegamos à conclusão que necessitaríamos de construir qualquer coisa como quase 190 mil novas casas, inteiramente dedicadas ao mercado de arrendamento. Uma vez que é intenção do Governo Português construir 59 mil casas públicas até 2030, ficamos ainda com um défice de cerca de 130 mil casas.

Ora, sabendo-se que o ritmo de construção tem sido bastante lento nos últimos anos  – segundo o INE, o número de fogos novos concluídos em 2024 ficou abaixo de 25.000, enquanto que se licenciaram cerca de 35.000 fogos – rapidamente concluímos que o esforço de licenciamento e construção tem de ser bastante mais ambicioso.

Para tal objetivo ser cumprido, é necessário aportar capital privado ao mercado de arrendamento acessível. O capital e esforço públicos não são, minimamente, suficientes. No entanto, é da junção de vontades de público e privados que pode ser possível atingir tamanho objetivo.

Dessa forma, parece-me urgente introduzir outro tipo de elementos a esta equação que, à partida, se afigura complicada. Porque não basta tentar agilizar licenciamentos, há que desenvolver um plano claro, estável e duradouro no tempo, que permita:

• Haver mão-de-obra para se conseguir construir essas 130 mil novas casas nos próximos 5 a 7 anos;
• Conhecerem-se planos de mobilidade urbana para que se construam casas, não apenas nos grandes centros urbanos, mas também em zonas a si periféricas;
• Desenvolver um plano de benefícios fiscais ao investimento em arrendamento acessível, onde conste a isenção de IMI e IMT na aquisição de terrenos ou imóveis para reabilitação, bem como a isenção de IVA na construção (ou, no limite, a redução para uma taxa de 6%). Pensar-se ainda na redução da taxa de IRC para as empresas/veículos que explorem empreendimentos de arrendamento acessível;
• Agilizar financiamentos a muito longo prazo, com características balloon ou mesmo bullet;
• Constituir veículos de investimento nos quais entidades públicas e privadas possam coexistir num investimento comum e onde se integrem soluções de patient capital e/ou blended finance;
• Construir as bases necessárias para um mercado de seguros de arrendamento com liquidez que permita uma redução dos prémios cobrados.

Julgo que só desta forma, conseguiremos ter:

• Uma estrutura de equity de impacto (patient capital) que permita manter o foco social, ao mesmo tempo que providencie yields estáveis e acima da dívida pública;
• Uma estrutura de dívida com garantias públicas ou intermediadas por bancos;
• A possibilidade de sindicação com fundações e filantropias, que aceitem retornos moderados em troca de impacto demonstrável;
• Avaliação contínua do impacto habitacional, medindo taxas de esforço;
• Escalabilidade replicável, atraindo investidores privados via retornos ajustados e alinhamento estratégico;
• E, por fim, o mais importante, a estabilidade dos agregados familiares.

Conclusão

Portugal precisa de soluções financeiras inovadoras para tornar o arrendamento acessível uma realidade — não uma utopia. A combinação de patient capital com blended finance oferece um modelo viável e sustentável, podendo permitir:

• Reduzir o peso da renda sobre os agregados que atualmente atinge proporções que não são sustentáveis a prazo;
• Diminuir o risco para investidores, mobilizando capital institucional;
• Criar veículos de investimento alinhados com impacto social, não só com retornos financeiros.

É urgente dar passos rápidos e claros. A construção de um mercado de arrendamento acessível em Portugal é possível — se soubermos mobilizar inteligência financeira, capital paciente e vontade política.

Bons negócios (imobiliários)!