Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund





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Nos últimos anos, em conversas com conhecidos que trabalham nas grandes casas de investimento e de gestão de fundos de imobiliário, tenho constatado que a descrença na capacidade de prever o que irá acontecer no médio e longo prazo tem aumentado consideravelmente e que o enfoque na gestão do risco e na avaliação relativa (por contraposição com a avaliação tradicional) é cada vez mais utilizada.

Este caminho que está agora a ser trilhado por estes gestores não é novidade noutras áreas da avaliação de activos e prende-se com o facto, acreditem ou não, de que o futuro é difícil de prever, seja nos mercados accionistas, obrigacionistas (quem diria em 2012 que em apenas 3 anos a yield das OT’s a 10 anos de Portugal estariam abaixo das do Reino Unido!!), ou imobiliário. Os avaliadores não se deverão sentir beliscados por esta nova realidade, pois ela já se verifica nas outras classes de activos, mas importa reconhecer e adaptar esta nova tendência.

Mas qual o porquê desta tendência?

Contra factos não há argumentos e num estudo de 2012 patrocinado pelo Investment Property Forum (IPF), G. Matysiak, D. Papastamos e S. Stevenson da Henley Business School avaliam a precisão das previsões elaboradas por um conjunto restrito de membros do IPF, com habilitações para tal, para a evolução do mercado do imobiliário comercial do Reino Unido (medido pelo IPD). Este exercício tem vindo a ser feito desde 2000 com uma frequência trimestral e envolve um inquérito a 69 entidades dos diversos quadrantes envolvidos na avaliação do imobiliário (22 property advisors, 26 gestores de fundos e 21 property equity brokers) sobre as suas expectativas para o crescimento das rendas (rental growth), para a valorização dos activos (capital growth) e para a rendibilidade total do mercado imobiliário num horizonte temporal até 2 anos. (nota: os autores, por questões de rigor metodológico, não utilizam as estimativas das 69 entidades envolvidas nestes inquéritos mas as de um sub-grupo).

As previsões destas entidades são depois comparadas com a realidade observada nos anos seguintes.

As figuras 1 a 3 apresentam os resultados da análise: comparam as diferenças entre as estimativas elaboradas em Novembro para o ano seguinte (máximo, mínimo e média) e os valores observados:

Em traços gerais, a capacidade de previsão em Novembro para o desempenho do mercado do imobiliário comercial no ano seguinte é bastante reduzida (Figura 3). Se a previsão do rental growth não se poderá considerar má – Figura 1 – (pese embora a reduzida volatilidade desta variável o que facilita a tarefa do avaliador), a previsão do capital growth – Figura 2 -, ou melhor dizendo, da market yield ou taxa de desconto (que traduz o risco percebido e a rendibilidade esperada pelos investidores), que é o elemento mais importante da avaliação, é bastante reduzida.

De certa forma, este desempenho é um resultado da tendência que os avaliadores têm para alisar (smooth) as suas previsões e desta forma evitarem grandes oscilações de valores e, por outro lado, da incapacidade natural e óbvia de prever o futuro. Esta é a natureza do exercício de previsão / avaliação e nenhum mal deverá advir desta realidade. As avaliações não deverão ser tomadas como verdade absolutas mas apenas como indicações de valor … tal como se verifica noutras classes de activos. Por analogia com os mercados accionistas, os price-target de acções são apenas mais uma opinião, supostamente de um especialista, mas apenas mais uma opinião.