Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund

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A teoria económica estabelece um conjunto de relações entre variáveis económicas que pela sua natureza são entendidas como fundamentais e transversais a todas as correntes do pensamento económico. Estas relações são igualmente simples de compreender e, pela sua abrangência, extremamente complexas e difíceis de materializar. Portugal encontra-se numa situacão económico-financeira que, do ponto de vista destas mesmas relacões, é de simples diagnóstico mas de difícil resolução. Senão vejamos:

Ou seja, o Produto Interno Bruto de um país iguala o consumo privado – C – (de famílias e empresas) mais o investimento – I – mais a despesa pública – G – mais o saldo entre exportações – E – e importações – I.

Neste enquadramento, o crescimento do PIB será função da combinação de variações nestes 4 factores: expansão da procura interna, aumento da despesa pública, melhoria da balança comercial e aumento do investimento, sendo que só este último é reprodutivo e criador de condições de sustentabilidade do desenvolvimento económico.

(Uma nota sobre esta variável: o investimento privado é, de acordo com diversos estudos realizados noutras realidades, mais reprodutivo do que o investimento público, pois este tem muitas vezes um efeito multiplicador inferior a 1, pelo que num contexto de escassez de recursos financeiros, como o actual, mais investimento público apenas absorve recursos ao sector privado e não gera crescimento sustentável no médio e longo prazo).

Dado o contexto de incerteza, a dificuldade na obtenção de crédito, a desalavancagem e as políticas recessivas e de contenção adoptadas pelo governo, só mesmo uma melhoria da balança corrente poderá contribuir para o crescimento do PIB. É esta variável que se apresenta como a solução dos nossos problemas e sobre a qual a classe política deposita as maiores esperanças.

Contudo, enquanto que antes da entrada no Euro, a melhoria da balança comercial poderia ser atingida pela simples alteração da política cambial, o que produzia efeitos imediatos na nossa competitividade, hoje em dia, dada a ausência da política cambial, a melhoria da balança comercial atinge-se pela produção interna dos produtos importados e pela descoberta de novos parceiros comerciais e de novos mercados.

Nestes termos, uma diplomacia económica mais eficaz e um aumento da produtividade concorrem directamente para a melhoria da competitividade do tecido empresarial Português. Ora, o aumento da competitividade por esta via não é nem fácil nem imediato (e tempo é também um recurso escasso).

Doutro ângulo, o crescimento económico é função de dois factores: aumento de produtividade e aumento da população:

No caso Português, a produtividade atinge-se por uma utilização parcimoniosa dos factores de produção e terá de assentar na qualificação dos recursos humanos (produtividade assente no crescimento do factor capital e trabalho, como a que tem sido prosseguida por países emergentes, como por exemplo a China, apresenta-se como uma alternativa bastante mais complicada de implementar) e em políticas de educação mais eficazes. A diminuição do peso do Estado na economia também é imprescindível não só porque é menos eficiente mas também porque libertará recursos para o sector privado. Realidade incontornável: a divída externa não pode aumentar eternamente a taxas superiores ao do crescimento nominal do PIB e neste contexto bendita seja a inflação.

Quanto ao outro factor – aumento da população – figura 2 ilustra a evolução do índice de sustentabilidade que representa o número de indivíduos em idade activa por idoso. A evolução deste indicador é extremamente preocupante e põe a nú a fragilidade do equilíbrio da economia portuguesa no longo prazo.

A evolução deste indicador (fruto de baixas taxas de natalidade e do aumento da esperança média de vida) aliado aos compromissos sociais assumidos pelo Estado apresentam-se como uma combinação explosiva e que irá exercer uma pressão enorme sobre as finanças públicas nas próximas décadas. Apetece dizer que, a menos que se verifique uma volta de 180 graus, Portugal estará num estado de austeridade permanentemente.

Mas quais serão as consequências destas alteração no sector do imobiliário? Como em qualquer actividade económica, o segredo do negócio reside na capacidade de antecipação e adaptação a alterações estruturais que ainda não estejam incorporadas no preço dos activos. Na minha opinião, e no seguimento das ideias expostas, algumas das áreas mais afectadas serão:

1. Menos Estado na economia e a necessidade de gerar receitas extraordinárias para equilibrar as finanças públicas irá implicar uma reestruturação e a alienação de muito do património propriedade do Estado;

2. Um sector secundário (e eventualmente primário) maior e mais competitivo conduzirá a um ressurgimento da importância dos parques industriais e das zonas urbanas adjacentes;

3. A diminuição da importância do sector de bens não transaccionáveis levará a um arrefecimento da procura de escritórios;

4. Uma economia menos assente na procura interna e despesa pública terá repercussões óbvias no sector de retalho e na sua distribuição geográfica;

5. Os fluxos migratórios que terão de ocorrer para equilibrar o crescimento das áreas industriais exigirão uma maior mobilidade do factor trabalho e assistir-se-á ao crescimento do mercado de arrendamento (o crescimento deste mercado será tanto mais forte quanto mais efectiva e justa seja a lei de arrendamento e a aplicação da mesma pelo poder judicial).

Não me sinto minimamente habilitado para adivinhar o momento em que estas alterações se materializarão (provavelmente será um processo lento) mas estou convencido de que valerá a pena manter as consciências atentas a estas tendências.