Muito se tem se tem falado sobre a escassez na oferta de habitação e o enorme deficit que tem sido gerado na construção em Portugal.

Sobre este tema, procurei analisar o mercado residencial na Suécia e estabelecer termos de comparação com o Português.

O Caso da Suécia

O mercado de residencial da Suécia foi, desde o início do século, um dos mercados residenciais mais fortes a nível mundial. Até meados de 2022, o mercado valorizou quase ininterruptamente durante décadas tendo a valorização real acentuado depois da crise de 2007. Contudo, desde meados de 2022, com a acentuada subida das taxas de juro de referência 0% para 4%, o mercado residencial iniciou um processo de desvalorização (cerca de 12.5% entre meados de 2022 e 2023, de acordo com índice produzido pelo instituto de estatística da Suécia mas chegando a 20% de acordo com outros indicadores).

A Figura 1 mostra a evolução destas variáveis. Poderemos questionar se há nexo de causalidade mas a correlação parece evidente.

Figura 1: Suécia – Índice Residencial e Taxas de Juro

Fonte: Banco Central da Suécia e Moody’s

Os analistas têm apresentado as seguintes explicações para a evolução das variáveis verificada na Figura 1:

• Por um lado, a procura diminuiu porque os compradores têm maior dificuldade na obtenção de crédito imobiliário (pois apresentam rácios de serviço da dívida mais elevados); e
• Por outro lado, a oferta aumentou resultante de vendas forçadas por parte daqueles compradores que se financiaram a taxas variáveis (e que são a maioria dos contratos de crédito imobiliário) e que perante o aumento dos indexantes ficaram com menor capacidade para servir a dívida.

A combinação destes dois fatores conduziu à inevitável diminuição do preço.

Ora, no início deste processo, pensou-se que o mesmo iria acontecer em Portugal, visto que a aquisição de habitação é normalmente realizada com recurso a crédito bancário e porque a maioria dos créditos à habitação também são com taxa de juro variável. Contudo, embora a valorização da habitação em Portugal tenha abrandado, não corrigiu. A explicação para esta resiliência parece-me mais do que conjuntural e que, mesmo com a redução de procura e/ou aumento da oferta induzido pelo aumento das taxas de juro, é o resultado de muitos anos a construir poucos fogos, que resultou no déficit de habitação estrutural com que nos defrontamos atualmente.

A Construção de Fogos

A Figura 2 compara a construção de fogos novos em Portugal e Suécia. Visto que ambos os países têm cerca de 10 milhões de habitantes (sendo Portugal marginalmente maior, pese embora mais envelhecido o que cria outras dinâmicas), os números podem ser comparáveis, sem necessidade de ajustamentos adicionais.

Figura 2: Número de fogos construídos

Fonte: Statistics Sweden e Pordata

Sem surpresas, a evolução da variável em cada país é díspar!! Tendo por referência um índice de reposição de habitação de 40 mil fogos por ano em cada país concluímos o seguinte:

• Portugal construiu em excesso na década de 90 e início de 2000, o que conduziu à crise imobiliária de 2010. A crise imobiliária levou ao ajustamento da oferta, à falência de diversas empresas de construção e à redução da atividade de construção, para lá do desejável, o que no médio-prazo levou à subida dos preços.
• Por outro lado, a construção de fogos novos na Suécia foi deficitária até 2010, o que está na base na valorização acentuada e na criação de um parque habitacional público considerável. Contudo, o processo inverteu-se no início de 2010. O aumento da atividade de construção equilibrou o mercado residencial, criando condições para que choques conjunturais produzissem ajustamentos.

Concluindo, a falta de habitação tem destes efeitos perversos e funciona como uma almofada para choques conjunturais e em benefício daqueles que já são proprietários e em detrimento dos restantes.