O enquadramento é muito simples: uma pessoa pediu um empréstimo ao banco – neste caso o BBVA – tendo hipotecado a casa por € 79 mil. Depois de entrar em default, o banco executou a casa e colocou-a à venda no mercado, tendo obtido € 48 mil de valor de venda. O Tribunal veio agora decidir que o mutuário não precisa de cobrir os restantes € 31 mil. Sustenta a sua decisão no facto de ter sido o banco a avaliar a casa pelos iniciais € 79 mil.
Não conhecendo a história toda, parece-me complicado e mesmo perigoso assumir este princípio. É abrir um caixa de pandora! Imaginemos agora todos os proprietários com negative equity a entregar as casas aos bancos…
Quando alguém compra uma casa, mesmo recorrendo a financiamento, está a efectuar um investimento. Mesmo com pouco equity investido, está a correr um risco, risco esse tanto mais elevado, quanto maior for a alavancagem. Em teoria, a rentabilidade pode até ser infinitamente negativa…
Vir agora dizer-se que não, que no máximo é de -100% porque o resto cobre o banco, parece-me desajustado. Para mais, e pegando na justificação do Tribunal, uma casa pode perfeitamente desvalorizar – o que, de facto, aconteceu – e esse é o risco do investidor. E o investidor não é o banco financiador!
Bons negócios (imobiliários)!
3 Comentários
Francisco
17 de Fevereiro, 2011, 11:26Caro Gonçalo,
Sem tomar qualquer partido nesta questão, não creio que a decisão do tribunal de recurso espanhol abra a Caixa de Pandora que referes. Explicando:
O argumento do tribunal de 1.ª instância, que depois foi confirmado pelo tribunal de recurso, é de que o banco avaliou a casa em € 79 mil (os valores não são bem estes, mas vamos mantê-los para simplificar) e, muito embora em hasta pública o bem não tenha sido vendido e o banco o tenha adquirido por adjudicação, mediante o pagamento dos € 48 mil que referes, não se provou, em momento algum do processo, que o valor real do bem tenha descido para um valor inferior aos € 79 mil que o próprio banco determinou inicialmente.
Segundo o tribunal, essa desvalorização teria de ser provada através de um novo relatório de avaliação, que, pelo que podemos depreender da sentença, não foi apresentado tempestivamente pelo banco, pelo que não foi admitido.
Assim sendo, a 1ª instância entendeu, e o tribunal de recurso confirmou, que o facto de o bem não ter sido vendido em hasta pública e ter sido adjudicado ao banco por € 48 mil tem uma relevância meramente circunstancial, não tendo ficado demonstrado que o valor real, determinado inicialmente pelo próprio banco, tinha entretanto desvalorizado.
Este é o argumento de fundo que sustenta a confirmação da decisão de 1.ª instância, e, como podes ver, tem uma natureza essencialmente processual.
Assim, parece-me que esta decisão apenas servirá para, de futuro, os bancos terem o cuidado de se munirem de novo relatório de avaliação aquando da execução dos imóveis hipotecados.
REPLYGonçalo Nascimento Rodrigues
17 de Fevereiro, 2011, 11:31Olá Francisco.
Concordo com a tua explicação mas é preciso notar que o relatório de avaliação não determina o valor de transacção, antes um presumível valor de mercado do imóvel.
Este apartamento foi a hasta pública e não foi vendido! Quanto vale então? € 79 mil? Zero?! E de quem é o risco?
Os bancos financiam. Ponto final. Não partilham risco e parece-me que muitas vezes as pessoas acham que os bancos têm de ter prejuízos se os mutuários também tiverem e isso não é verdade.
A valorização/desvalorização de um imóvel é "provada" pelo seu valor de transacção e este foi, para todos os efeitos, transacionado por menos que o valor do empréstimo. Quem paga a diferença? Quem corre esse risco?
Banco ou mutuário?
REPLYRicardo Pereira
22 de Fevereiro, 2011, 9:42é sabido que os bancos quando concedem empréstimos sem recurso ao património do mutuário estao na realidade a vender put options sobre o valor do activo subjacente e tambem por esta razao cobram um spread acima da Euribor (um dos componentes do spread é a option to default).
sem entrar em pormenores sobre o caso em questao, tudo dependerá do contrato de empréstimo estabelecido entre as partes: se com ou sem recurso ao património do mutuário.
se o risco foi correctamente avaliado pelo banco, este nao perderá mais do que já cobrou a todos os mutuários.
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