Muitos são aqueles que hoje procuram yields seguras, baixas, com bons tenants para garantir a solidez da sua rentabilidade. No entanto, Brian Gill da Kalorama Realty Capital pergunta-se até quando. E eu também.
Tipicamente, os investidores imobiliários têm duas motivações principais nas suas tomadas de decisão de investimento: ganho de yield ou ganho de capital. Quer isto dizer que ou privilegiam a segurança do rendimento ou então procuram oportunidades imobiliárias que lhes permita ganhar com a venda futura a um preço superior. Naturalmente, um misto entre ambas também funcionará (e talvez até melhor).
Tal como eu, Brian Gill julga que o yield investment, aos valores que hoje são praticados, poderá não ser sustentável no longo prazo nem reflecte o risco real das operações. Grande parte dos investidores se direcciona para os investimentos core baseados em yield, o que tem provocado um aumento do preço desses imóveis.
Gill: Mismatch Exists Between Yields and RiskTalvez por isso, William Ackman tenha decidido apostar em 2 sectores que muito têm sofrido com esta crise: o residencial e de commercial real estate development. Esta aposta resultará de um spin-off da General Growth Properties e apostará em desenvolvimentos com potencial valor imobiliário futuro. É o próprio quem reconhece que o Net Asset Value deste fundo, nos primeiros tempos, não irá com certeza subir mas que, a longo prazo, encerra muito valor pela natureza e localização dos imóveis.
Pois eu diria: nem tanto ao mar, nem tanto à terra. Cuidado com os investimentos baseados puramente em yield mas também cuidado com aqueles que se baseiam exclusivamente numa expectativa de valorização futura. Em qualquer um deles, o custo de oportunidade (risco) deve ser muito bem medido pois pode “deitar por terra” qualquer estratégia de investimento. Nos primeiros, uma possível renegociação do contrato de arrendamento (com baixa no valor da renda) pode significar uma significativa descida da TIR do investimento que era só baseado em renda (yield). Nos segundos, bastará que as expectativas sobre uma recuperação económica não se concretizem que a TIR desses investimentos também baixará automaticamente. E, tudo isto, num cenário de médio prazo de subida das taxas de juro.
Bons negócios (imobiliários)!
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