De vários quadrantes políticos, ouvimos já chamadas de atenção para a necessidade de travar a subida dos preços nos terrenos, sendo essa a forma para travar o preço dos imóveis construídos (principalmente no centro das cidades) e, assim, conseguir travar a subida dos preços e trazer de novo pessoas para esses centros metropolitanos.

Com este artigo, pretendo apenas lançar uma nova discussão. Será que o preço do terreno tem assim tanta relevância no preço final do imóvel? No caso concreto da habitação, será mesmo assim?

Por certo que… sim! Em 12 anos de actividade e de centenas de investimentos analisados, não tenho qualquer dúvida que o preço do terreno é condicionante mais que suficiente para a determinação da rentabilidade de um investimento imobiliário. No entanto, aprendi que não é a única.

A fiscalidade no imobiliário em Portugal é enorme. À luz do que tem vindo a ser efectuado no plano particular (e mais recentemente com a subida do IRS e do IVA), começa mesmo a tornar-se incomportável. Concluí mesmo que do preço final de venda de uma habitação, após compra pelo utilizador final, o imóvel leva consigo qualquer coisa entre 20% a 25% de impostos e taxas.

Num ciclo de promoção imobiliária, temos normalmente:

– Na compra inicial do terreno: Imposto Municipal sobre Transacções (IMT) e Imposto de Selo (IS);

– Na construção/promoção: Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), IVA, Taxas e Licenças Camarárias;

– Na venda: IRC e, no final, IMT e IS para quem compra.

Para alguém que compre uma casa por € 300.000, por exemplo, logo na compra terá de pagar o respectivo IMT e IS. Após esse pagamento, o seu custo final (porque na prática é isso que deverá interessar, não é apenas o preço pelo qual se compra mas sim o valor que custará, logo acrescido de impostos) ficará em cerca de
€ 315.000. Deste custo total, pelo menos 20% são impostos e taxas, ou seja, € 63 mil! Sessenta e três mil euros!!!

Em vez de procurarmos travar uma hipotética especulação sobre o preço dos terrenos, com propostas e políticas inconsequentes, que tal travarmos a sede de cobrar impostos no imobiliário?

No Relatório do Grupo para o Estudo da Política Fiscal, de Outubro de 2009, lê-se que «A reforma de 2003 baseou-se, quanto a nós, num diagnóstico correcto da situação existente à data, mas as soluções que encontrou estão longe de resolver os problemas detectados, tendo, aliás, gerado outros. Com efeito, a fiscalidade predial continua a enfermar de inúmeros defeitos e contradições, sendo os mais importantes os seguintes: Existência de uma multiplicidade de impostos e de taxas incidentes sobre o património imobiliário urbano, dando lugar a uma sobretributação directa e indirecta suportada por bens que visam satisfazer uma necessidade básica, a habitação. Esta excessiva carga tributária é ainda mais visível quando comparada com a carga tributária que recai sobre outras manifestações de riqueza, sendo certo que, hoje em dia, a riqueza é predominantemente mobiliária (…)»

Onde estão os resultados práticos deste Grupo de Trabalho? Lembro-me de ter sido anunciado pelo Governo a constituição deste Grupo mas ao cabo de quase 1 ano, onde estão os resultados?

Ao invés, temos, isso sim, um aumento da carga tributária em Portugal e o fim de alguns benefícios fiscais ao investimento imobiliário. O preço final de uma habitação tem incorporado uma multiplicidade de impostos que não tem par em nenhum outro activo financeiro. Julgo que não haverá nenhum outro tipo de investimento em Portugal que comporte tanto imposto no seu valor final. No imobiliário cobra-se imposto na compra, na propriedade, no investimento e na venda. Em todo o ciclo de desenvolvimento do produto se cobra imposto.

Voltando ao início do artigo, será mesmo que o terreno desempenha papel tão importante no preço final de um imóvel? É claro que sim mas não menos importante que os impostos que se pagam. Um terreno poderá ter um peso entre 15% a 30% do preço final do imóvel (poderá até ser superior), variando bastante consoante o tipo de promoção e a localização. Os impostos, como disse, poderão variar entre 20% a 25%. A diferença é que o preço do terreno pode ser negociado, em último caso posso até optar por não o comprar. Os impostos, como diria o outro, esses são como a morte…

A inovação no imobiliário passa assim, inevitavelmente, pela componente fiscal. Temos de inovar na forma de obtenção de receita por parte do Estado e isso passa também por renovar mentalidades e substituir gerações governativas. Temos de abrir novos ciclos no imobiliário em Portugal, significando para tal abrir mentalidades, novas formas de pensar, novas atitudes e uma nova geração na governação do País. O País terá de estar menos dependente dos impostos que derivam do investimento porque, a prazo, sem investimento com certeza teremos pouco País.

Bons negócios (imobiliários)!