Por João Fonseca

Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA

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Em meados do ano passado levantou-se um “sururu” sobre o novo regulamento das compensações urbanísticas que seria aplicado a todos os projectos em Lisboa acima de 1.800 m2 de área de construção e que representaria um encargo adicional, inesperado e insuportável para os promotores. Na altura ainda se falou nos media mas, passado um ano, qual é a situação deste regulamento e que implicações terá para os promotores?

O célebre DL 555/99, Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) (1), define no Art. 3º, que são os municípios quem aprova regulamentos de urbanização e edificação, bem como regulamentos relativos a taxas e cauções pela realização de operações urbanísticas.

No município de Lisboa, a regulamentação das taxas urbanísticas foi alterada, no passado recente, através da criação de três regulamentos:

– O Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa (REMUEL) (2), em vigor desde 1/1/2009;

– O Regulamento Municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas (3), entrou em vigor em 6/8/2009 – substituiu e revogou o anterior Regulamento da TRIU (4);

– O Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa (RCUML) (5), aprovado pela Câmara em Julho do ano passado, mas rejeitada pela Assembleia Municipal dois meses mais tarde. De acordo com a CML, encontra-se presentemente em preparação o processo para ser novamente submetido aos órgãos municipais competentes.

Enquanto o novo Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa não for aprovado, permanece temporariamente em vigor o anterior Regulamento de Cobrança da Compensação Urbanística (6). Para viabilizar a aplicação provisória deste regulamento, foi aprovada pela Assembleia Municipal, em 12/1/2010, a Proposta da CM 927/2009 (7) com os “Critérios para o actual Cálculo de Compensações Urbanísticas – Variáveis”.

Podemo-nos perguntar qual a necessidade de referir todos estes regulamentos mas, relativamente ao tema pretendido, estão todos interligados. O REMUEL define no Art. 6º (Impacte relevante e ou semelhante a uma operação de loteamento) que as obras de construção nova ou de ampliação, em que se verifique acréscimo de superfície de pavimento, são consideradas “operação urbanística com impacto semelhante a uma operação de loteamento” quando:

– A superfície de pavimento resultante seja igual ou superior a 1.800 m2;

– Disponham de mais do que uma caixa de escadas de acesso comum a fracções ou unidades independentes;

– Disponham de cinco ou mais fracções, ou unidades independentes, com acesso directo a partir do exterior; ou

– Exijam a construção de novos arruamentos ou outras infra -estruturas locais.

O REMUEL remete igualmente para o Art. 44º do RJUE, em que se refere que as operações urbanísticas com impacto semelhante a uma operação de loteamento estão igualmente sujeitas às cedências e compensações previstas para as operações de loteamento.

Assim, com a entrada em vigor do REMUEL, todos os projectos com impacto semelhante a uma operação de loteamento, passam a estar sujeitos ao pagamento de Compensações Urbanísticas. Esta situação não é aplicável aos pedidos de licenciamento que tenham dado entrada na Câmara Municipal antes da entrada em vigor do REMUL, em 1/1/2009.

Importa referir que as compensações urbanísticas são diferentes da TRIU (Taxa pela Realização de Infra-estruturas Urbanísticas). Simplificadamente, podemos dizer que a TRIU corresponde a uma contrapartida monetária para o município pela realização de novas infra-estruturas ou reforço das existentes em consequência da sobrecarga derivada do novo projecto, enquanto que as compensações urbanísticas consistem na obrigação de os promotores cederem aos municípios áreas para vias, espaços verdes e equipamentos, nas operações de loteamento ou equiparadas a estes, prevista no RJUE.

Com este enquadramento já será possível analisar algumas das implicações deste novo regulamento para os promotores, o que me proponho a fazer na 2ª parte deste artigo a ser publicado oportunamente.

(1) Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), DL 555/99, de 16/12/1999, com as últimas alterações e republicado pelo DL n.º 26/2010, de 30/3/2010;
(2) Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa (REMUEL), publicado em DR 2ª série, N.º 8, de 13/1/2009, com data de entrada em vigor a 1/1/2009 (verídico!);
(3) Regulamento municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas, publicado em DR 2.ª série, N.º 129, de 7/7/2009;
(4) Regulamento da TRIU (RTRIU), objecto das Deliberações n.os 128/CM/2003 e 20/AM/2003, tendo esta última sido republicada no 1.º Suplemento do Boletim Municipal n.º 570, de 28/1/2005, corrigindo a anterior publicação datada de 2003. A deliberação n.º 20/AM/2003, foi publicada no Diário da República, 2.ª série, n.º 186, de 13/8/2003;
(5) Proposta de Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa (RCUML), disponível em
http://ulisses.cm-lisboa.pt/data/002/0015/comp/regulamento.pdf
(6) Regulamento de Cobrança da Compensação Urbanística, publicado pelo Edital n.º 122/93 no Boletim Municipal n.º 16754, de 15/11/1993;
(7) Proposta da CM 927/2009 – “Critérios para o actual Cálculo de Compensações Urbanísticas – Variáveis”, disponível em
http://ulisses.cm-lisboa.pt/data/002/0015/comp/nota1.pdf