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Gonçalo Nascimento Rodrigues (GNR): Que interpretação faz da medida legislativa relativamente à constituição dos FIIAH? Seria algo a considerar pela Fundbox, constituir um FIIAH?

Rui Alpalhão (RA): Da medida legislativa original, i.e., o que vinha no Orçamento de Estado, uma interpretação extremamente favorável, já que se tratava da instituição de um fundo fiscalmente transparente em Portugal.

Se olharmos para o copo meio vazio, que não é a minha preferência, era pouco porque não se estendia aos outros fundos. Se olharmos para o copo meio cheio, que é a minha preferência, era um – bom – princípio.

Com a regulamentação e a ideia peregrina de entregar eventuais mais-valias na venda aos ex-proprietários que não exerceram a opção de compra contratada, deixa de ser um produto colocável junto de investidores, e passa a ser interpretado por mim como uma medida de encaminhamento de créditos mal parados. Como não concedemos crédito na FundBox, deixámos de ter interesse em considerar constituir um FIIAH. Não é para o nosso chinelo.

GNR: O que seria necessário fazer para termos um verdadeiro mercado de arrendamento habitacional (se é que ainda não temos)?

RA: Penso que só falta uma coisa: um sistema judicial que permita despejar, em tempo útil, inquilinos incumpridores.

GNR: Como deve ser conduzida a gestão de uma carteira imobiliária em bear-market?

RA: Depende do estilo de investimento. Um investidor core ou core plus deve parar de comprar e concentrar-se no asset management. Um investidor oportunístico deve adoptar uma postura de “sniper” e dar tiros certeiros (ou seja investimentos de truz) com o seu equity.

GNR: Acha que a legislação portuguesa permite efectuar uma verdadeira gestão de carteira ou uma SGFII quase se assemelha a um Gestor de Condomínios?

RA: Acho que a legislação portuguesa permite fazer quase tudo o que é necessário para gerir carteiras de forma decente, apenas com muito mais trabalho do que o que seria desejável.

Sobre a semelhança com um gestor de condomínios falta-me a experiência necessária – de gestão de condomínios – para responder.

GNR: Que itens mais privilegia na análise de uma oportunidade de investimento imobiliário?

RA: Rentabilidade, rentabilidade, rentabilidade, e, depois destes três critérios, impacto no funding do veículo investidor.

GNR: A lei não proíbe empresas de research e price-targets (no mercado bolsista) de deterem carteiras de títulos sobre os quais se pronunciam. Acha que este conflito de interesses não existe no mercado imobiliário (dada a obrigatoriedade legal de separar as unidades transaccionais das não-transaccionais)?

RA: Acho que os conflitos de interesses são inerentes às casas de investimento – mobiliário ou imobiliário – e que se tratam reconhecendo-os, e impondo padrões rigorosos de deontologia profissional individual.

Se um analista ou avaliador prevarica, a sua licença deve ser cassada. Os efeitos da prevaricação devem recair sobre o profissional individual, para que este esteja devidamente incentivado a comportar-se deontologicamente, mesmo que o seu chefe queira o oposto.

GNR: Que implicações pode ter no mercado imobiliário nacional a descida do rating do Estado Português e o aumento do custo da dívida emitida?

RA: Ainda mais estrangulamento dos investidores core e core plus, que aliás já estavam a ter sérias dificuldades respiratórias.

GNR: Genericamente, como analisa o estado actual da indústria de FII (abertos e fechados) em Portugal? Que desafios prevê termos pela frente?

RA: O estado está jeitoso. O desafio é conseguir persuadir as autoridades a instituir veículos fiscalmente transparentes, de novo (já existiram no início dos anos 90).

GNR: Se fosse um investidor ou promotor imobiliário, que decisões/estratégias estaria a tomar neste momento?

RA: Uma estratégia oportunística, aplicando o meu equity em investimentos a preços obscenamente baixos.

GNR: E enquanto gestor de fundos imobiliários, que conselhos dá (daria) aos detentores das UP’s das carteiras que gere?

RA: The worst vice is advice.

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Rui Alpalhão é Presidente da Comissão Executiva da FundBox e Director dos Mestrados Executivos em Finanças Imobiliárias do ISCTE Business School. Mestre em Gestão de Empresas, Doutor em Finanças, foi Administrador em 4 sociedades gestoras, tendo uma experiência de mais de 20 ano no sector financeiro e imobiliário.

A FundBox é uma Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, totalmente independente, gerindo 12 fundos com um Gross Asset Value na ordem dos € 410 Milhões.

A empresa foi fundada em 1992, tendo sido adquirida e reestruturada pelos actuais accionistas em 2002.