Na semana passada foi aprovada, em sede de votação na especialidade do Orçamento de Estado, uma proposta legislativa que contempla a limitação de concessão de Golden Visa em municípios do interior ou das regiões autónomas dos Açores e da Madeira, excluindo assim zonas como Lisboa e Porto como zonas de investimento imobiliário. Será este o princípio do fim dos Golden Visa em Portugal?

Programa iniciado em 2012, viu a partir de 2013 uma forte adesão por parte de investidores estrangeiros à procura de um visto de entrada em Portugal e na União Europeia. Entre 2013 e 2019, foram concedidos um total de 8.205 Autorizações de Residência para Investimento (ARI’s), tendo sido concedidas 7.735 ao abrigo do investimento em imóveis. O investimento em imobiliário totalizou nesse período mais de € 4,5 mil milhões.

Afinal, que peso têm os Golden Visa no mercado?

Entre o início de 2013 e o 3º trimestre de 2019, foram vendidas 862.627 casas em Portugal, segundo dados do INE. Assumindo uma projecção de 180.000 casas vendidas no ano passado, concluímos que em termos de número de transacções, os Golden Visa apresentam um peso na ordem de 1% ao longo do referido período. Considerando apenas as Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto, esse valor passará para quase 2%.

Fonte: INE, SEF

(Nota: o nº de casas vendidas em 2019 constante do gráfico respeita ao valor acumulado entre o 1º e o 3º trimestre)

Já olhando para o volume de transacções em euros, os mesmos valores sobem para cerca de 4% e 6,5%, respectivamente. Ou seja, os Golden Visa terão certamente um peso em valor transaccionado inferior a 7% em Lisboa e Porto, ao longo destes últimos 7 anos. Manifestamente pouco.

Qual a razão de terminar com o programa?

Se o peso dos Golden Visa no mercado residencial nacional é reduzido, qual é então a razão para se terminar com este programa em Lisboa e Porto?

A proposta aponta motivos relacionados com “favorecer a promoção do investimento nas regiões de baixa densidade, bem como o investimento na requalificação urbana, no património cultural, nas atividades de alto valor ambiental ou social, no investimento produtivo e na criação de emprego”.

Em simultâneo pretende-se aliviar a pressão do mercado imobiliário em zonas como Lisboa e Porto, acabando com a possibilidade de obtenção de um “visto Gold” através de investimento em imobiliário nestas zonas.

Opinião pessoal, decisão puramente política, demagógica e populista. Os Golden Visa foi certamente um programa muito importante para ajudar a revitalizar o investimento imobiliário em Portugal que andava moribundo entre 2011 e 2013. De facto, em 2014, o volume de transacções deste programa pesou 15% em Lisboa e Porto mas a média entre 2013 e 2019, como vimos, anda muito abaixo desse valor.

Esta alteração, irá funcionar?

Julgo que não. Aliás, não me parece que faça sequer sentido.

Se uma das razões para se limitar este programa se prende com o facto de contribuir para um aumento excessivo dos preços em Lisboa e Porto, a sua deslocalização para outras zonas do País terá com certeza o mesmo efeito nessas regiões. Na prática, estaremos a contribuir para um aumento dos preços fora destas cidades, contribuindo assim para uma ainda menor acessibilidade dos portugueses a uma habitação.

Além disso, os estrangeiros que procuram este mecanismo de vistos, por via de investimento imobiliário, irão sempre preferir comprar em Lisboa. O que significa que tendencialmente os Golden Visa perderão relevância nos próximos tempos.

O mercado irá ressentir-se?

Se os Golden Visa não têm assim tanto peso no mercado residencial em Portugal, será então expectável que o mercado não se ressinta desta alteração no programa, muitos dirão.

Talvez não.

A verdade é que estas constantes mudanças de regras causam um efeito nocivo junto do investidor estrangeiro. Estes irão retrair-se nas suas decisões de investimento, mais pelo receio e pela falta de confiança no mercado do que qualquer outra coisa.

Bons negócios (imobiliários)!