Francisco Espregueira, MRICS
Perito Avaliador de Imóveis
francisco.espregueira@sapo.pt
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A Falta de Regulação
Muitas das Profissões têm Ordens ou Instituições que regulam e emitem o Título Profissional aos seus associados. Apenas os seus membros podem exercer as respectivas actividades. Algumas delas exigem que os candidatos a membro realizem exames de admissão apesar de terem concluído com sucesso a formação escolar.
Apesar de se ter a formação em Engenharia, não se pode exercer a profissão a não ser que se esteja inscrito numa das Ordens existentes. Na Ordem dos Engenheiros, o cartão de membro é a Cédula Profissional.
Tal procedimento não se verifica na Profissão de Perito Avaliador de Imóveis.
A Falta de Legislação
A Norma Brasileira (NBR 14653) sob o título geral “Avaliação de bens” fixa as directrizes para avaliação de bens. Esta Norma encontra-se dividida em sete partes: Procedimentos gerais; Imóveis urbanos; Imóveis rurais; Empreendimentos; Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral; Recursos naturais e ambientais; Patrimónios históricos. Define de um modo rigoroso os procedimentos que devem ser adoptados na Avaliação.
A ORDEN ECO/805/2003 Espanhola estabelece procedimentos para o cálculo do valor de avaliação dos imóveis e de certos direitos de propriedade.
A ORDEN ECO/805/2003 Espanhola estabelece procedimentos para o cálculo do valor de avaliação dos imóveis e de certos direitos de propriedade.
Em Portugal não há Legislação equiparável. Há entidades (CMVM, Instituto de Seguros de Portugal, …) que publicaram Regulamentos ou Normas (não Legislação) aplicáveis apenas a trabalhos de avaliação efectuados para essas mesmas entidades.
A Ordem de Grandeza
A Avaliação Imobiliária é a determinação do Valor de um imóvel. De um modo geral, entende-se como Valor o Valor de Mercado. O International Valuation Standards Council (IVSC) define Valor de Mercado como sendo: “O montante estimado para a transacção de um activo ou passivo à data da avaliação entre um comprador e um vendedor dispostos e sem qualquer relacionamento, após um período adequado de comercialização, e em que as partes tenham agido de forma consciente, prudente e sem coerção”. Como se verifica, avaliar não é emitir uma opinião. É, de um modo muito simplista, uma estimativa de valor, ou seja, uma ordem de grandeza (dentro de limites razoáveis). Nos dicionários pode-se verificar que o significado de estimativa é “cálculo aproximado, consideração, juízo, avaliação”.
Há entidades que exigem que os seus imóveis sejam avaliados, em cada momento, por dois Peritos distintos e independentes. A Comissão do Mercado de Valores Mobiliários – CMVM, no seu Regulamento n.º 8/2002, aceita que estas duas avaliações não “divirjam entre si, tendo por referência a mais baixa das avaliações, mais do que 20 %”.
A Desordem
Como em todas as profissões e actividades, também na área de Avaliação Imobiliária há bons e menos bons profissionais. É numa “ordem de grandeza” que se refugiam alguns “profissionais” que exercem a actividade de Perito Avaliador de Imóveis.
A Ordem de Valor
Em Portugal há algumas Associações (APAE, ANAI) que convidam os Peritos Avaliadores a serem seus membros. Trata-se de Associações de carácter particular, sem qualquer delegação de poderes do Estado, ao contrário do que se verifica nas Ordens Profissionais.
Uma avaliação não serve para dar uma opinião ou indicar uma “ordem de grandeza”. Serve para determinar um atributo quantitativo, único, a um bem imóvel.
O mercado necessita de alguém que traga Ordem e, ao mesmo tempo, Valores a esta Profissão. Uma Avaliação não se traduz numa opinião nem numa “ordem de grandeza”. Por isso o sector precisa urgentemente de uma Ordem, de Valores, de Regulação. É urgente a criação de uma Ordem de Avaliadores que regule, fiscalize e tutele a actividade de Perito Avaliador de Imóveis. A outorga da Cédula Profissional poderá ser precedida de exames de qualificação e selecção.
De notar que a Profissão de Perito Avaliador de Imóveis poderá ser exercida por licenciados de diferentes áreas (Engenharia, Arquitectura, Economia, …).
4 Comentários
joão Fonseca
17 de Outubro, 2013, 12:58Dou o meu acordo total ao que o Francisco escreve.
REPLYConcordo especialmente com o conceito de transversalidade na avaliação de imóveis. De facto, a avaliação de imóveis congrega saberes de várias áreas que não se esgotam só numa área.
Acho que este artigo é um bom começo para se discutir uma organização única desta classe profissional.
JSA
30 de Outubro, 2013, 12:37Concordo plenamente com o Francisco.
REPLYEsta profissão "mexe" com valores consideráveis de activos, razão pela qual a competência, responsabilidade e ética profissional dos avaliadores deveria, a exemplo de outras ordens profissionais, estar devidamente enquadrada. Aproveito para enviar um grande abraço para o Francisco, meu colega de curso e de ano.
JSA
30 de Outubro, 2013, 12:37Concordo plenamente Francisco. Falta regulamentação a uma profissão que "mexe" em activos de valor elevado e em que a competência do avaliador é requisito absoluto. Um grande abraço ao meu estimado colega de curso e de ano.
REPLYFrancisco Espregueira
4 de Novembro, 2013, 11:17Agradeço a ambos o apoio.
Na verdade o JSA tem razão quando refere que a profissão de Perito de Avaliador de Imóveis "mexe" com valores consideráveis e consequentemente de muita responsabilidade.
A avaliação dos activos tem cada vez mais importância na solvabilidade das empresas.
Há tempos, o Banco de Portugal mandou reavaliadar os colaterais dados em garantia (Aviso 5) e, mais recentemente, o patrimónino dos Bancos (Carta Circular 11/13).
Alguém verifica em que moldes e por quem estão a ser realizadas estas avaliações?
Francisco Espregueira
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