A alavancagem disparou na habitação em Portugal, durante o 1º trimestre de 2021. Dos dados publicados pelo INE e Banco de Portugal, é possível concluir que em média, nos primeiros 3 meses do ano, 67,2% das casas vendidas em Portugal tiveram um crédito habitação. Trata-se do 2º maior registo desde o 2º trimestre de 2011.

A par do 2º trimestre de 2020, período em que o País viveu com fortes condicionantes de mobilidade, o 1 º trimestre de 2021 regista um forte aumento no recurso a crédito para compra de casa. Se em 2020 se registou uma quebra acentuada no número de casas vendidas, em consequência do confinamento vivido, já em 2021 e apesar do País ter voltado a novo confinamento, as vendas mantiveram-se elevadas.

Fonte: INE, Banco de Portugal | Tratamento dos dados: Out of the Box

O aumento da alavancagem em 2020 entende-se, assim, pela quebra na venda de casas. Mas em 2021, essa quebra não se voltou a sentir durante o novo confinamento pelo que o aumento da dívida no segmento residencial em Portugal deve ser visto com alguma precaução.

O valor médio de crédito concedido tem vindo a aumentar a um ritmo elevado, ao mesmo tempo que os preços das casas sobem, atingindo máximos históricos. O valor mediano de avaliação bancária também se encontra em níveis máximos.

Se, por um lado, o aumento da concessão de crédito para a compra de casa é positivo para o mercado imobiliário, porquanto o dinamiza, por outro, se for em excesso, pode tornar-se prejudicial. O excesso de dívida na habitação, principalmente em momentos de alta de um ciclo pode tornar-se perigoso. Caso o ciclo corrija, o montante de equity disponível encurta-se rapidamente.

Só nos últimos 15 meses (entre Janeiro de 2020 e Março de 2021) é possível contabilizar mais de 130.000 novos contratos de crédito habitação, firmados com preços de venda em máximos históricos e mais alavancados. Em caso de correcção do mercado, serão estes os contratos mais afectados em termos de perda de equity disponível.

Sazonalidade aponta para menos crédito no início do ano

Os dados históricos do mercado residencial em Portugal apontam para uma certa sazonalidade nas vendas, devidamente acompanhada pela concessão de crédito. Normalmente, o início de cada ano é mais fraco em venda de casas e mais reduzido também no montante de crédito concedido. O último trimestre de cada ano tende a ser mais forte.

Fonte: Banco de Portugal | Tratamento dos dados: Out of the Box

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No entanto, os primeiros 3 meses de 2021 vieram revelar uma forte actividade creditícia, especialmente em Março. O montante de crédito habitação concedido entre Janeiro e Março ficou 18% acima de período homólogo de 2020, aproximando-se inclusive de valores registados em 2005! O mês de Abril manteve a toada.

Fonte: Banco de Portugal | Tratamento dos dados: Out of the Box

Torna-se importante continuar a monitorizar os níveis de novo crédito habitação em Portugal. Caso a alavancagem se mantenha neste ritmo de subida, pode inclusive gerar o rebentamento de uma bolha imobiliária.

Bons negócios (imobiliários)!