Numa Avaliação (e não só), as Fontes de Informação são cruciais para o sucesso e a retidão do trabalho. Em Portugal, o Mercado Imobiliário é pouco Transparente uma vez que não há informação suficiente, em detalhe e em quantidade, relativa às transações efetuadas. 

Em todo o caso, para além de alguns sites de Mediadoras Imobiliárias que merecerem confiança (indicando “asking price”), existem vários estudos e algumas bases de dados que podemos consultar. Apenas temos de saber corretamente qual é a informação que cada uma delas fornece.

Em Portugal há várias consultoras que publicam interessantes estudos de mercado. Referindo apenas algumas, saliento Cushman & Wakefield, CBRE, JLL, … Neste mesmo blog Out of The Box podem encontrar muita dessa informação. 

Uma vez que a dimensão de mercado ao nível local é muito pequena, estes estudos são mais detalhados em grandes mercados, nomeadamente em Lisboa. Salienta-se o recente estudo (Out 2017) publicado pela CBRE (Marketview) sobre o Porto.

Valores médios de avaliação bancária (€/m²)

Este índice é fornecido ao nível Nomenclatura Comum das Unidades Territoriais Estatísticas (NUTS), não existindo informação ao nível de freguesia.

O INE esclarece que “O Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação (IABH) recolhe informação caraterizadora dos alojamentos que são objeto de financiamento bancário e em cujo processo há lugar a uma avaliação técnica de cada imóvel. Assim, os seus resultados são representativos para o universo de alojamentos em que há recurso a esse meio de financiamento”.

O Aviso do Banco de Portugal nº 5/2006 refere:

Por valor do bem hipotecado entende-se o valor comercial do imóvel, determinado com base em critérios de prudência e considerando os aspetos sustentáveis de longo prazo do imóvel, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas do imóvel. O valor do bem hipotecado considerado pela instituição não pode ser superior ao valor de mercado do imóvel,…

O Índice de Preços da Habitação (IPHab) tem como principal objetivo medir a evolução dos preços dos alojamentos familiares adquiridos no mercado residencial em Portugal.

Realça-se que este índice refere à mediana (mede a tendência central, que corresponde à localização do centro de um grupo de números) e não à media.

Este novo índice é divulgado ao nível do município e nas cidades com mais de 200 mil habitantes (Lisboa e Porto) são também divulgados valores por freguesia.

O INE esclarece que:

A informação relativa ao valor das transações por venda de alojamentos familiares integra as declarações liquidadas de IMT referentes a “aquisição do direito de propriedade de imóveis”. São utilizadas apenas as transações em que o código de destino do IMT é “Habitação” e a afetação da respetiva informação proveniente do IMI que esteja definida como “Habitação”.

Parece poder concluir-se que o valor do índice agrega os apartamentos e moradias uma vez que refere “alojamentos familiares”. 

A CI tem diversas bases de dados (diferentes índices) com dados estatísticos sobre preços de transação e contratos de arrendamento de imóveis residenciais. Estas têm detalhe ao nível da freguesia, diferencia fogos novos e usados, moradias e apartamentos e ainda por tipologia. Referem a área média dos fogos e outra informação de interesse. 

Resulta do tratamento dos dados reportados por mais de 600 empresas de mediação, promoção e investimento imobiliário. Estas “não só pagam para aceder à base de dados como têm de participar no SIR com o fornecimento de dados das suas vendas, indicando os valores das transações que foram feitas sobre a sua mediação, e sobre o qual vão cobrar a habitual comissão”. Ao ser pago, o SIR tende a excluir os operadores de mercado mais informais.

É uma ferramenta para monitorizar as tendências de valorização do mercado.

Num interessante artigo (5 novembro) do Púbico o jornalista refere que comparou a base de dados do INE e do SIR. Para evitar enviesamentos conseguiu comparar valores medianos das duas bases de dados, para os mesmos estratos. Face às diferenças (elevadas diferenças nalgumas freguesias) encontradas conclui que as “Vendas de casas estão a ser declaradas 8% abaixo do valor das imobiliárias”. 

Quando se trabalha com base de dados estatísticas temos de saber concretamente do que estamos a falar, ao que se refere cada um dos índices. Apesar de gratuitas, as informações do INE podem estar desajustadas do Valor de Mercado:

A CI tem uma diversidade de bases de dados, mais coladas ao Valor de Mercado uma vez que são alimentadas por empresas de Mediação Imobiliária que reportam o preço sob o qual cobram as respetivas comissões. Estas empresas usam estes dados para fazer o seu trabalho, nomeadamente no aconselhamento que dão aos seus Clientes. O uso diário dos dados pelos profissionais que estão no terreno acaba por ser uma forma adicional de validação da informação em causa.

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Por Francisco Espregueira, MRICS