O que é apaixonante no trabalho de um perito avaliador de imóveis é a transversalidade de matérias e saberes que tem de estudar e aplicar, para conseguir responder a todos desafios que lhe são colocados. Estes desafios são tão mais estimulantes quanto maior for a diversidade de opiniões quanto ao caminho a seguir.

Existem alguns imóveis que têm uma particularidade muito interessante: foram projetados ou adaptados para um uso específico, não permitindo um uso alternativo, e o seu valor está intrinsecamente ligado aos retornos que um proprietário pode gerar a partir desse uso específico.

São exemplo hotéis, bares, restaurantes, discotecas, postos de combustível, lares de idosos, casinos, cinemas, teatros, entre outros.
Os imóveis com estas características dividem os colegas peritos avaliadores de imóveis. Essa divisão pode traduzir-se na seguinte questão:

– A avaliação deve realizar-se a partir do EBITDA ou a partir do FCFF?

Eu sou um fervoroso adepto da adoção das normas de avaliação imobiliária e procuro encontrar nelas a resposta para as minhas dúvidas.

Neste caso particular, vou assinalar o que diz o “Red Book” do RICS e o “Blue Book” da TEGoVA. Implicitamente, estarei a invocar as International Valuation Standars (IVS) e as European Valuation Standards (EVS), respetivamente.

Começando pelo “Red Book”, esta matéria está escalpelizada na ” VPGA 4 Valuation of individual trade related Properties”. Esta VPGA diz respeito apenas à avaliação de imóveis avaliados com base no seu potencial comercial.

Resumidamente:

• Esta VPGA pressupõe a avaliação em uso continuado.
• A avaliação é feita com base no nível de negócios que um operador razoavelmente eficiente esperaria alcançar, com o pressuposto de que a propriedade está devidamente equipada, reparada, mantida e decorada.
• Para avaliar o valor de mercado deve ser estimado o nível de lucro, declarado antes de depreciações, amortizações e custos financeiros relacionados com o próprio ativo (e rendas, se for arrendado), que um operador razoavelmente eficiente esperaria obter a partir da receita operacional justa e sustentável.
• A avaliação deve ainda refletir todos os custos e despesas do operador razoavelmente eficiente, bem como uma provisão anual adequada para despesas periódicas, como decoração ou renovação.

Já o “Blue Book” aborda esta temática no capítulo “II. Metodologia de Avaliação / 7. A Abordagem de Rendimento, métodos e modelos”:
“- 7.1. Em termos gerais, a Abordagem de Rendimento é uma forma de análise de investimento. Baseia-se na capacidade do imóvel de gerar benefícios líquidos (ou seja, geralmente benefícios monetários) e na conversão desses benefícios num valor actual. Os benefícios podem simplesmente ser vistos como rendimento operacional líquido. Na avaliação de imóveis baseada em lucros operacionais (tais como hotéis), o perito avaliador irá muitas vezes trabalhar com base no EBITDA (resultado antes dos juros, impostos, depreciações e amortizações).”

Parece-me claro que ambas as normas internacionais de avaliação apontam para a utilização do EBITDA na avaliação deste tipo de imóveis.

Gostava ainda de introduzir nesta questão a opinião de João Correia Gomes, professor na ESAI e autor do livro “Uma Nova Visão sobre o Imobiliário”, ISBN 978-989540455-1, quando justamente cavaqueava com ele sobre este tema: “A prática de avaliação de uma propriedade imobiliária tem como objetivo aproximar-se a uma ótica de mercado, para um potencial comprador abstrato e normal desse mercado, não tanto no sentido do valor intrínseco para um determinado proprietário com os seus contextos pessoais. É o que distingue a palavra inglesa de “value” da “worth”.

Nesse princípio, o valor deve ser determinado desligado (antes da aplicação) de contextos muito específicos a cada empresa como a sua capacidade de endividamento, taxa de juro, taxa de imposto, benefícios (de mercado, fiscais, operacionais). Daí, ser usual que a estimativa incida mais sobre rubricas como o Rendimento Líquido Operacional (ing. NOI) ou quase similar o EBITDA, e não os fluxos de caixa livres (ing. cash-flows).”

Fica assim clarificada a minha opção para a avaliação deste tipo de imóveis.

Um último apontamento para referir a importância do “Uniform System of Accounts for the Lodging Industry”, normalmente referido como USALI, na avaliação de unidade hoteleiras.