«São consideradas propriedades de desenvolvimento aquelas em que é necessária a construção ou reconstrução para que seja obtida a máxima e melhor utilização. São exemplos de propriedades de desenvolvimento terrenos ou edifícios para reabilitação.»

Uma das inúmeras vantagens de se pertencer a uma ordem profissional como o RICS é o acesso permanente a um manancial de informação, que ajuda o perito avaliador em temas específicos de avaliação. O RICS emite periodicamente “guidance note´s” (GN), que não são mais do que documentos que fornecem aos seus Membros recomendações ou abordagens para boas práticas, seguidas por profissionais competentes e conscientes.

O RICS publicou uma “guidance note” muito interessante, para os seus Membros, sobre avaliação de “development property”. A tradução para propriedades de desenvolvimento é da responsabilidade do autor deste artigo. São consideradas propriedades de desenvolvimento aquelas em que é necessária a construção ou reconstrução para que seja obtida a máxima e melhor utilização. São exemplos de propriedades de desenvolvimento terrenos ou edifícios para reabilitação.

O documento percorre todo o processo de avaliação, que não será possível apresentar num artigo condensado, em consequência da complexidade do mesmo e da informação divulgada. Contudo, achamos por bem salientar dois aspetos muito importantes: as abordagens de avaliação que devem ser implementadas e, fundamentalmente, a utilização de pagamento de juros e encargos financeiros na elaboração dos “Discount Cash Flow”.

Apesar de as IVS (International Valuation Standards) 105 identificarem três abordagens para avaliação, com diferentes metodologias em cada uma delas, na verdade, as metodologias que importam para a estimativa do valor de propriedades de desenvolvimento são o método comparativo e o método residual.

Convém aqui referir que as alterações às IVS 410, que se tornarão efetivas a partir de 1 de janeiro de 2020, declaram que os peritos avaliadores devem utilizar no mínimo duas metodologias na avaliação de propriedades de desenvolvimento.

No método comparativo, a avaliação por comparação é potencialmente confiável se a evidência de vendas puder ser encontrada e analisada numa unidade comum, ou seja, por exemplo, a atribuição de valor por área bruta de construção ou por unidade habitável.

No entanto, o que mais nos agradou na “guidance note” foi a clarificação da não utilização de juros e encargos financeiros na elaboração de “Discount Cash Flow”, quando utilizamos o método residual.

Para que não existam eventuais deturpações na mensagem que os Membros RICS que elaboraram o documento pretenderam transmitir, opta-se por não fazer a tradução da língua inglesa:

• “B1.2.8 Finance and interest payments
  B1.2.8.1 Contrary to much custom and practice, appraisal theory is clear that interest and finance on borrowings should not appear in a formal discounted cash flow individual project appraisal. Where cash flows are discounted at a target rate of return, this incorporates a risk premium based on the project risk and should be at a higher rate than the cost of finance. This is true where the lender does not share in the risk of the project. Where the lender does take an equal share of the risk and potential profit, their target rate of return should be equal to the development as a whole.”

Mais adiante, é ainda referido:

• “B1.2.8.4 The discounted cash flow approach should simply identify the actual cash flow from the development and discount at a project risk adjusted target rate of return to represent profit as a periodic return.”

Em várias ocasiões deparamo-nos com “Discount Cash Flows” onde são introduzidas linhas para as rúbricas “Encargos Financeiros” e “Margem do promotor”. Factualmente, não seriam erros. É que quer as IVS quer as EVS referem estas rúbricas como fazendo parte desta estimativa. No entanto, a “guidance note” é bastante esclarecedora, ao explicar que em Discount Cash Flows” não se devem introduzir aquelas rúbricas.

Em suma, a “guidance note” é de extrema importância porque, em nossa opinião, clarifica definitivamente uma questão que vinha sendo discutida em alguns fóruns de avaliação imobiliária.

A sua leitura é, ainda, aconselhável porque aborda outras questões muito interessantes, por exemplo a distribuição dos custos ao longo dos “Discount Cash Flows”: “Straight line” ou “S-curve”?

Fica para uma próxima oportunidade!