Avaliação de propriedades para desenvolvimento é uma tradução possível para a frase, em inglês, “Valuation of development Property”.

Esta frase titula uma RICS professional standards and guidance, global, datada de outubro de 2019. É talvez uma das melhores publicações do RICS que alguma vez já li e reflete sobre um tema muito importante, a abordagem de avaliação de imóveis para promoção imobiliária ou desenvolvimento imobiliário.

Este tema foi também objeto de um webinar realizado no ano passado pelo RICS Valuation Professional Group, em Portugal, que fez uma adaptação deste documento à realidade portuguesa.

Antes de prosseguir com alguns detalhes do documento que devem merecer análise, convém definir o que são development Property. As IVS (International Valuation Standards) 410 definem development Property como:

‘interests where redevelopment is required to achieve the highest and best use, or where improvements are either being contemplated or are in progress at the valuation date and include:

a. the construction of buildings,
b. previously undeveloped land which is being provided with infrastructure,
c. the redevelopment of previously developed land,
d. the improvement or alteration of existing buildings or structures,
e. land allocated for development in a statutory plan, and
f. land allocated for a higher value use or higher density in a statutory plan.’

Regresso então a alguns detalhes que devem ser considerados quando avaliamos este tipo de imóveis:

Base de valor

A base de valor mais utilizada é o “valor de mercado”, podendo, em certas circunstâncias (por exemplo, avaliação para uma entidade ou cliente específicos), ser utilizada a base de valor “Valor de investimento”.

Abordagens de avaliação

As abordagens de avaliação indicadas são a abordagem de mercado e o método residual, quer estático, quer dinâmico. Resta a curiosidade de saber se devemos incluir o método residual na abordagem de rendimento ou na abordagem de custo!

O método residual estático pode ser usado para ativos menos complexos. Um fluxo de caixa descontado deve ser usado para ativos mais complexos com construção ou alienação em fases, onde o tempo precisa ser totalmente contabilizado na avaliação.

Utilização das duas abordagens de avaliação

A melhor prática é evitar depender de uma única abordagem ou método para avaliar o valor da propriedade de desenvolvimento. Normalmente, qualquer avaliação feita pela abordagem de comparação de mercado deve ser verificada usando o método residual e vice-versa.

Comparação com referência a uma base comum

No contexto de empreendimentos imobiliários, a avaliação por comparação é confiável se houver evidências de vendas disponíveis e analisadas com base em unidades comuns. As unidades de comparação geralmente baseiam-se na relação entre valor e tamanho, por exemplo por m2 de área bruta de construção ou m2 de área bruta de construção acima do solo, mas outras unidades também podem ser utilizadas, como o valor do terreno por unidade ou por fração habitável.

Distribuição dos custos ao longo do tempo

A abordagem de fluxo de caixa permite o escalonamento dos custos e requer pressupostos mais específicos sobre o tempo e a forma do escalonamento. Duas formas comuns para a distribuição de custos nos modelos de fluxo de caixa são:

/Straight line: assume que os custos preliminares são incorridos próximo ao/no início do período de desenvolvimento e os principais custos de desenvolvimento são incorridos em parcelas iguais em intervalos regulares e iguais ao longo do período de desenvolvimento.

/S-curve: A ponderação dos custos de construção pode ocorrer de forma irregular dentro de um projeto e diferentes tipos de imóveis podem exigir um padrão diferente de distribuição dos custos de construção. Em vez de serem distribuídos igualmente ao longo do período de desenvolvimento, geralmente os custos são bastante pequenos no início de um projeto de construção, aceleram relativamente no meio e reduzem no final do período de construção. O objetivo de uma curva S-curve é refletir com mais precisão a incidência dos custos num determinado projeto e pode exigir consultoria especializada de outros profissionais da construção.

Encargos de financiamento e lucro do promotor

Ao contrário de muitos costumes e práticas, a teoria da avaliação é clara de que juros e financiamento de empréstimos não devem aparecer num fluxo de caixa descontado. O lucro do desenvolvimento é, portanto, representado como uma taxa de retorno, não uma única quantia em algum ponto do desenvolvimento.

Resta ainda uma referência ao valor terminal ou valor residual, apesar de não estar representado na guidance note. O valor residual pode ser estimado de duas formas distintas:

-Ou a partir do valor de aquisição do imóvel e imputando-lhe uma atualização anual, que poderá ser positiva ou negativa.

-Ou pela capacidade de gerar rendimento, materializada no método da capitalização direta