No anterior artigo comentei alguns aspectos da legislação que os Peritos Avaliadores deverão ter particular atenção.

A Lei 153/2015 agora publicada regula o acesso e exercício da actividade, a supervisão e o regime sancionatório aplicável ao Perito Avaliador de Imóveis.

Artigo 19.º – Incompatibilidades

Não podem prestar serviços às entidades referidas na alínea b) do artigo 2.º os peritos avaliadores de imóveis que se encontrem numa situação susceptível de afectar a sua imparcialidade de análise,…
g) Prestação em acumulação de serviços de consultoria ou de mediação imobiliária, incluindo nos dois anos anteriores, de forma directa ou indirecta, à entidade contratante, aos organismos de investimento colectivo ou aos fundos de pensões em causa;

Como Eric van Leuven, Presidente do RICS Portugal, refere no seu artigo de opinião com o título “Sector Financeiro sem Avaliadores Imobiliários?”, publicado no Público Imobiliário, no passado dia 16 de Setembro, “Para ilustrar o quão ridículo isto é: uma empresa que tenha feito um arrendamento de um pequeno escritório para um fundo gerido pela Caixa Geral de Depósitos, fica vedada a avaliar qualquer imóvel para qualquer entidade do universo do banco!”

O RICS tem regras específicas sobre como “actuar de modo profissional, livre e isento de qualquer influência indevida, preconceito ou conflito de interesses”. O Red Book refere que “Qualquer solução adoptada (coloquialmente conhecida em algumas jurisdições como ’muralha da China’ – chinese wall) deve ser suficientemente robusta para impossibilitar a passagem de informações ou dados de uma equipa de consultores para outra. … as equipas ou consultores que representam clientes em potencial conflito devem ser diferentes  … as equipas ou consultores devem ser fisicamente separados”.

Artigo 22.º – Regulamentação

1 – No âmbito das respectivas atribuições, compete:
b) Ao Banco de Portugal, aprovar a regulamentação necessária sobre a matéria da portabilidade do relatório de avaliação do imóvel para o cliente bancário;

Com esta “portabilidade”, o Perito Avaliador assume ainda mais responsabilidade. Temos que aguardar esta regulamentação, a aprovar pelo Banco de Portugal, para nos inteirarmos das respectivas condições em que a portabilidade se irá processar.

Em todo o caso convém lembrar que uma avaliação tem um contexto e princípios que não podem ser alterados.

As Normas Internacionais da Avaliação (International Valuation Standards – IVS) que sobre o “Objectivo da avaliação” refere: “A finalidade da avaliação deve ser claramente indicada, por exemplo, se a avaliação é para a concessão de empréstimo, se é para apoiar a transferência ou emissão de acções. O objectivo de uma avaliação vai determinar a sua base de valor. É importante que a avaliação não seja usada fora de contexto ou para fins para os quais não se destina” – Tradução da responsabilidade do autor deste artigo de opinião.

O Valor de Mercado é a base de valor apropriada que deve ser usada para todas as avaliações ou apreciações realizadas para garantia de empréstimos – Red Book, publicado pelo Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Nas European Valuation Standards, publicadas pelo The European Group of Valuers Associations (TEGoVA), no glossário verifica-se como definição do “Valor para Garantia Hipotecária” como sendo “O valor do imóvel determinado por uma avaliação prudente do valor comercial futuro do imóvel, tendo em conta aspectos sustentáveis a longo prazo do imóvel, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas do imóvel. Os elementos especulativos não devem ser tomados em conta na avaliação do valor para garantia hipotecária” – Tradução da responsabilidade do autor deste artigo de opinião.

Como acima referi anteriormente, não há nenhuma legislação aplicável em Portugal que defina regras específicas (métodos e procedimentos) a aplicar numa avaliação.

A presente lei entra em vigor 60 dias após a sua publicação (Artigo 30º). Assim, a partir do dia 13 Novembro temos responsabilidades acrescidas e, em alguns casos, desmedidas, nomeadamente o caso da responsabilidade até ao Cliente bancário com o qual o Perito Avaliador não tem qualquer vínculo contratual e o caso da portabilidade da avaliação.

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Por Francisco Espregueira, MRICS
Perito Avaliador de Imóveis
francisco.espregueira@sapo.pt