O surto do novo coronavírus (COVID-19), declarado pela Organização Mundial da Saúde como uma ‘pandemia global’ em 11 de março de 2020, tem tido repercussões transversais a todas as atividades do ser humano e a classe dos peritos avaliadores de imóveis também não ficou imune. Como devemos realizar uma avaliação de imóveis em tempos de covid?

Os debates que têm surgido entre os diversos operadores do mercado das avaliações são sobre os procedimentos a tomar pelos peritos avaliadores, numa altura em que não é possível realizar vistorias e em que o mercado de transações se encontra suspenso.

Quais as etapas num processo de avaliação?

Antes de nos centrarmos nos procedimentos que os peritos avaliadores devem adotar, vamos recordar, sucintamente, as diversas etapas de um processo de avaliação:

– Pedido de avaliação;

– Verificação de existência de conflito de interesses e de branqueamento de capitais;

– Emissão dos termos de contratação;

– Instrução do cliente de aceitação dos termos de contratação;

– Vistoria;

– Relatório de avaliação.

Quer o International Valuation Standards Council (IVSC) quer a TEGoVA têm fornecido informação sobre como atuar nestas diversas etapas. O RICS também o tem feito e até de uma forma mais intensa e mais colaborativa, prestando informação a toda a comunidade de avaliadores, quer sejam ou não RICS Registered Valuer.

A atuação dos peritos avaliadores deve centrar-se, numa primeira fase, no documento “Termos de Contratação”. Qualquer uma das normas internacionais de avaliação e o “Red Book” permitem que possam existir limitações na vistoria, desde que devidamente fundamentadas. Tal é o caso na obrigatoriedade de confinamento e isolamento social.

Podem ser utilizados meios tecnológicos para a realização de vistorias ou mesmo a aceitação de informação prestada pelo cliente. O importante é que o perito avaliador tenha a certeza que as limitações à vistoria não o impedem de fazer o trabalho de avaliação com rigor e que o cliente aceite essas limitações. As limitações às vistorias têm que estar descritas nos “Termos de Contratação”.

A inexistência de comparáveis

É claro que a inexistência de comparáveis ou a existência unicamente de comparáveis “pré-Covid” introduz alguma incerteza no processo de avaliação.

Os peritos avaliadores devem realizar as suas avaliações com a informação disponível, que tem de ser analisada de uma forma critica.

O cliente tem que ser informado que a avaliação é realizada em circunstâncias que introduzem incerteza na avaliação e um parágrafo a este respeito deve ser introduzido quer nos “Termos de Contratação” como no “Relatório de Avaliação”. O cliente deve ser informado que menos certeza – e um maior grau de cautela – deve ser atribuída à nossa avaliação do que normalmente seria o caso e que o impacto futuro desconhecido que o COVID-19 pode ter no mercado imobiliário, recomendamos que mantenha a avaliação deste imóvel sob revisão frequente.

Incerteza ou risco?

Um cuidado especial deve ser tido em conta para que não se confunda incerteza da avaliação com risco de mercado, como muito bem sustenta o documento “Dealing with valuation uncertainty at times of market unrest”, emitido pelo IVSC em março passado:

“While risk may be thought of as a measure of future uncertainties that may result in an increase or decrease in the price or value of an asset, valuation uncertainty is concerned only with uncertainties that arise as part of the process of estimating value on a specific date.”.

Este mesmo documento responde a algumas interrogações quanto à inexistência de dados de transações para suportar as avaliações. Deve a inexistência de transações inviabilizar a realização de avaliações, dado que não se podem obter duas metodologias de avaliação?

A IVS 105 “Valuation Approaches and Methods”, parágrafo 10.4, refere explicitamente (tradução nossa):

“Os avaliadores não precisam utilizar mais de um método para a avaliação de um ativo, principalmente quando o avaliador possui um alto grau de confiança na precisão e confiabilidade de um único método, dados os fatos e as circunstâncias do trabalho de avaliação.”

Em muitas circunstâncias, a avaliação de imóveis pode ser feita com rigor, mesmo que nesta fase de incerteza que todos vivemos.

Cremos mesmo que o parágrafo 10.4 das IVS 105 e o método do rendimento, nomeadamente na sua vertente “Discounted Cash Flow”, podem ser uma grande ajuda.