A avaliação imobiliária deverá ser feita ao m²? Bastará quantificar o m² de uma determinada zona ou tipologia para avaliar um imóvel?

Em finais de 1992 e durante 1993, fui avaliador do então denominado Banco de Investimento Imobiliário. Na altura prestava serviço, em regime de Profissão Liberal, à Direção de Crédito à Habitação. O Banco de Investimento Imobiliário era uma parceria entre o Banco Comercial Português (agora marca Millennium BCP) e os italianos do Cariplo (que após fusões e aquisições deu lugar à Banca Intesa).

Nessa altura, o mercado imobiliário era mais fechado, havia menos informação e esta era de difícil acesso. A informação era obtida diretamente junto das Mediadoras Imobiliárias, onde tínhamos os nossos contactos pessoais, onde procurávamos dados para realizar o nosso trabalho. O desenvolvimento dos computadores pessoais e da internet contribuiu, com toda a certeza, para uma maior informação e transparência do mercado mobiliário.

O amigo José Pedro

Numa das minhas Prospeções de Mercado telefonei ao meu amigo José Pedro Sottomayor, mediador imobiliário.

Fiz a habitual pergunta:
– «Zé Pedro, qual o preço por metro quadro de um T2, na Foz?»

A sua resposta foi muito simples:
– «Francisco, isto não é ao metro. Isto não é fazenda, não é vendido ao metro.»

Na altura considerei a sua resposta algo descabida, mas passado uns tempos, com a experiência, percebi o alcance e o profissionalismo da sua mensagem.

Hoje em dia, subscrevo totalmente o que o Zé Pedro me quis transmitir. Fazer uma Prospeção de Mercado à procura unicamente do preço por metro quadrado é muito limitativo, muito provavelmente, um erro.

A recolha de comparáveis como factor-chave

Como todos sabem, a recolha de comparáveis tem de ser exaustiva, detalhada e minuciosa. Devemos estudar as inúmeras variáveis que caracterizam o imóvel.

Passado uns tempos, habituei-me a analisar também o valor absoluto (euros) do imóvel e não apenas o seu valor unitário (euros/m²). É evidente que este último é um importante indicador mas não podemos ser redutores.

Como todos nós sabemos, o valor unitário varia com a área, com a tipologia, com a qualidade da construção, com a localização (varia dentro de uma mesma freguesia), com a exposição solar, etc, etc etc.

Por isso, por favor, não avalie (apenas) ao metro. Avalie ao imóvel.²