Nas últimas semanas, foi notícia que (fonte: INE) apenas 110.784 casas, ou seja 3,1% do parque habitacional em Portugal, foi construído na última década, que o Ministério da habitação só gastou 3% dos fundos do PRR destinados a esta temática, ou que os preços das casas continuam a subir vertiginosamente. Também se tem sublinhado com bastante ênfase que, na dúvida entre arrendar e comprar, apenas em Lisboa se conseguem melhores preços para arrendamento e que no resto do território nacional, é menos dispendioso pagar à banca uma casa do que a um senhorio, dada a disparidade crescente entre oferta e procura.
Recentemente, tive ainda oportunidade de ver um estudo que, entre vários dados, chamava a atenção para o facto de que na cidade de Lisboa, cerca de 66% dos seus residentes ocupam os escalões 2, 3 e 4 do IRS ou sejam, com rendimentos anuais entre 7.100 e 19.000€ limitando o poder de compra para uma habitação que não supere os 190.000€, se quisermos aplicar uma taxa de esforço de 1/3, como é norma de mercado. No Porto, a disparidade também seria algo semelhante.
É um facto que a habitação é um problema real do país e que merece muito mais soluções. Para dar respostas (ou não), o governo lançou um conjunto de ideias em discussão publica que muito estão a dar que falar.
Para que se consiga tentar perceber o que está em causa e que soluções se têm avolumado, parece-me interessante resumir o que está em discussão no sector da habitação em Portugal, procurando agrupar algumas das soluções discutidas publicamente, considerando os dois lados da equação, ou seja, quem usa as casas e quem as detém, constrói ou as adquire para terceiros.
Controlo de rendas
A evolução das rendas em Portugal, entre 2010 e 2022, foi de 25% bastante superior à média da EU (18%). Na discussão pública está a possibilidade de se limitar a subida de rendas, à semelhança do que 13 dos 27 Estados-membros já fazem.
– Para quem as paga, seria uma forma de trazer maior previsibilidade orçamental e estabilidade social.
– Para quem as recebe, representa uma limitação abaixo do crescimento da inflação (tal como o governo definiu, 2%) e, desde logo, uma redução directa de rendimentos. Admite-se que a médio prazo, possa haver alguma concordância em casos específicos, mas por defeito, parece-me uma solução pouco dinamizadora de crescimento e subcarregando o proprietário de um papel que não o assiste.
Arrendamento coercivo ou agravamento fiscal para imóveis devolutos
Algumas cidades europeias limitam o tempo máximo em que um imóvel pode estar sem ocupação (3 meses nos casos mais agressivos). Em Portugal, vários municípios seguem o princípio da agravante de IMI para imóveis considerados devolutos, ou seja, vazios por mais de 1 ano. Faz sentido obrigar o proprietário a arrendar a sua casa ou a fazê-lo pagar mais impostos por não o querer fazer, mesmo que o quadro legal do arrendamento não lhe seja atractivo?
– Teoricamente, esta medida visa injectar mais produto no mercado, numa tentativa de reduzir a disparidade oferta x procura, permitindo uma redução das rendas. O mercado precisa, efectivamente, de mais produto e de equilibrar esta correlação, mas o ponto de partida desta iniciativa é que me parece errado.
– Mesmo que o governo se proponha a “substituir o arrendatário” a preços de mercado que ninguém consegue entender bem quais serão, com a premissa de subarrendar a terceiros (a quem precisa) a preços adaptados às suas carteiras é, desde logo, um princípio errado, já que não faz sentido pagar mais caro, para arrendar mais barato só porque sim. Está-se mesmo a ver quem vai pagar esta diferença… aliás, uns dias mais tarde, começou a ser claro que esta proposta não seria bem assim e que haveriam de ser descontadas as custas de obras a fazer nos imóveis, por exemplo…
– Obrigar proprietários a arrendar as suas casas, seria uma imoral violação do direito de propriedade e não me parece que faça sentido à luz da democracia em que hoje vivemos. Penalizar quem não o faça com agravante fiscal é o que se já acontece e poderá agravar-se, contudo, sem querer ver o outro lado da moeda e sem querer ver que para além de ser um bem constitucional, a habitação é um bem comercial, é uma medida, quanto a mim, errada. Ou seja, é fazer política social com o dinheiro dos outros…
Há que saber convidar os privados e proprietários para fazer parte da solução, dando-lhes um contexto de estabilidade, segurança e criar condições de atractividade para que o mercado possa funcionar per-si.
Revisão da lei do arrendamento
Parte do sucesso do pacote de medidas para incentivo à reabilitação, que tanto dinamizou o nosso sector no período pós-troika, e passou por uma sólida revisão deste diploma. Na altura, permitiu activar os demais mecanismos do mercado e os resultados foram claros. Cidades mais reabilitadas, edificado renovado e gente a morar em prédios que outrora estavam devolutos ou com inquilinos pensionistas/reformados a viver em condições miseráveis, porque as rendas que pagavam estavam desajustadas com a realidade e o senhorio não tinha como rentabilizar qualquer renovação do edificado.
Pode-se dizer que há hoje zonas em algumas cidades como Lisboa e Porto onde o Alojamento Local tomou conta do mercado, é um facto e essas zonas devem e foram reguladas, permitindo um equilíbrio mais natural do mercado e evitando uma crescente gentrificação (este tema daria outra rúbrica…). Mas, não fossem estas zonas dinamizadas pelo turismo e por procura mais endinheirada e estaríamos a ver os preços das casas mais baixos ou rendas mais acessíveis? Parece-me que não, e a razão principal é que a lei do arrendamento voltou a um contexto pré-troika, deixando de dar respostas a quem pretende arrendar, retirando oferta do mercado, se não veja-se:
– para quem aluga, tudo lhes é permitido e sem as consequências dramáticas de perder a casa. Ou seja, hoje em dia é claro que o arrendatário é mais protegido e dificilmente perderá a casa que arrenda por falta de pagamento.
– para os senhorios, este é claramente o deal breaker já que, numa situação de incumprimento, o enquadramento legal o obriga a manter o inquilino, ou seja, mais uma vez a sacrificando o rendimento que daqui possa extrair. O governo propõe substituir-se ao incumpridor sempre que este prove que não pode mesmo pagar a renda, quer seja por motivos estruturais ou conjunturais da sua vida, e este será um processo que, a julgar por tantos outros, deverá ser moroso, complexo e de fraca exequibilidade. Ou seja, o senhorio perde, de vez, a capacidade de substituir o inquilino, pelo mais basilar princípio do contrato que pressupões o usufruto de um espaço contra entrega monetária acordada, e ganha uma pilha de processos morosos até que possa ver a cor do dinheiro destas rendas.
Discriminação positiva e choque fiscal para jovens
Sabemos que os jovens vivem em casa dos pais até cada vez mais tarde. Sem alternativas e com um contexto de salários baixos, desesperam por independência. Os que não esperam, seguem além-fronteiras em busca de melhores condições, perdendo o país massa cinzenta e mão de obra que poderia estar a vincar por terras lusas.
– para os jovens, em Portugal entenda-se indivíduos até 35 anos, representa uma redução no investimento inicial à aquisição da sua primeira casa, como por exemplo a isenção do IMT, crédito bonificado ou medidas de incentivo à aquisição jovem ou arrendamento jovem. São tudo propostas que visam permitir-lhes uma rampa de lançamento para a vida, logo, bem recebidas.
– Ainda que sejam iniciativas a fomentar, não me parece que venham resolver o core do problema, uma vez que a acessibilidade ao mercado está condicionada por preços muito desfasados da capacidade de compra da maior parte da população residente. Os jovens são só uma parte dela, mas, ainda sobre eles, era necessário pensar em formas de lhes dar acesso a habitação, que não passem unicamente pela aquisição.
Quer seja pela aquisição como pelo arrendamento, poderá ser fundamental implementar um choque fiscal com medidas que permitam aos jovens alavancar-se financeiramente e ficar no país, e isso não significa só mexer na habitação, mas sim noutras realidades da economia nacional (salários, empregabilidade, etc).
Apoios e subsídios
Nos últimos tempos temos assistido a uma tendência crescente em dar apoios às pessoas, como forma de compensar a redução de liquidez das famílias. Mais uma vez, aqui se propõe dar um benefício até 200€ para situações específicas e enquadramentos de IRS limitados.
– À margem de inclinações políticas, parece-me perfeitamente óbvio que estes apoios não sanam a situação e nem sequer a aliviam temporariamente. Podem eventualmente criar uma falsa sensação de alívio, mas em boa verdade, do que as pessoas precisam é de acesso a uma oferta residencial que possa estar equiparada com os seus níveis de rendimentos e isso só se consegue injectando mais produto no mercado e/ou, pelo lado do rendimento, dar à população maior poder de compra com uma revisão em baixa da pesada carga fiscal, por exemplo.
Habitação pública e oferta habitacional
Portugal tem cerca de 2% de habitação pública e o Estado tem-se demitido da sua função social há largos anos, não há como contornar esta questão. Cabe aos governos fazer por um equilíbrio social na habitação ou, em alternativa, dar aos privados as condições favoráveis para o fazer.
– Na mesma medida em que, numa fase crítica, fomos capazes de criar condições específicas para incentivo à reabilitação urbana, com provas dadas, parece-me urgente que se permita um regime de excepção para a criação de habitação acessível, com medidas realmente atractivas e capazes de aliciar os actuais players de mercado da construção.
– Redução do IVA da construção nova em toda a linha, definição de um plano geral de actuação para rendas acessíveis (fomentar o Build to Rent), revisão de PDM’s permitindo albergar novas realidades habitacionais, linhas de apoio PRR para habitação acessível ou habitação jovem, são algumas medidas que permitiria ao sector da construção reconsiderar os seus planos estratégicos. Urge dar apoio pelo lado do crescimento e não pela lógica compensatória e pequenina do subsídio
Build to Rent – uma mudança ideológica que tarda em acontecer.
Segundo fontes da Eurostat e BCE, Portugal tem uma média muito superior à média europeia de proprietários face a arrendatários. Sempre assim foi e, pelos vistos, sempre assim continuará já que a solução Build to Rent, que em Espanha representa uma importantíssima fatia do parque habitacional, continua insipiente em território nacional. Porquê? Porque não é atractivo para nenhum promotor imobiliário, porque a carga fiscal é castradora de qualquer iniciativa deste género e o Estado parece não estar interessado em ser parte activa dessa solução, já que aqui muito pouco foi capaz de propor que não sejam basear-se no parque existente e não no que se poderá construir..
– É fundamental que se implemente uma mudança 180º no sentido do mercado, permitindo dar corpo à deia do arrendamento massificado. Mas para que possa ter carácter exequível, é necessária uma mudança de mentalidade na forma de regular o sector, permitindo criar as condições base para a construção massificada, quer seja publico, privado ou em parcerias público-privadas. ´
– Acompanhada por uma mudança ideológica na lei de arrendamento, é aqui que o mercado pode dar uma clara resposta ao problema, introduzindo mais oferta no mercado, desviando a tendência de endividamento das famílias, fomentando o investimento à classe média (tão sacrificada pela carga fiscal), permitindo que a economia faça o seu caminho…
– Enquanto as políticas de habitação não equacionarem esta solução, perdemos todos, arrendatários, senhorios e o país.
Utilização de imóveis devolutos
Segundo dados dos Censos 2021, em todo o país há um superavit habitacional que contabiliza primeiras e segundas habitações, num total de mais de 47.000 habitações vagas. Em Lisboa, por exemplo, representa cerca de 15% do stock.
– O Estado, diz-se, que tem cerca de 10 mil unidades devolutas, que poderiam muito bem servir para fins habitacionais. Em suma, muito se terá de fazer para requalificar o parque instalado habitacional e permitir uma melhor gestão do rácio devoluto x ocupado. É uma medida que urge ver a luz do dia, para o bem do tão aclamado “bem social”.
– No caso de imóveis do estado, o caminho óbvio deveria ser o da habitação social e rendas acessíveis, subscrevendo-lhe, Estado, o dever de aplicar políticas sociais (neste caso literalmente) construtivas!
Resolver o tema da habitação em Portugal faz-se com medidas estruturais e correctivas, tanto do lado da oferta, como da procura e contando com o papel de todos os intervenientes, sem excepção. Do meu ponto de vista, vejo nestes 6 pilares as principais medidas necessárias à mudança:
1| Apoiar quem constrói e quem reabilita levando a uma maior injecção de produto no mercado, através de uma evidente (redução da carga fiscal e redução do, IVA para 6% na construção.
2| Planear soluções estratégicas de alargamento de banda da oferta (formatos como o Build to rent, revisão de pdm’s, construção modular, etc), permitindo maior envolvência de soluções alternativas à aquisição ou ao mercado tradicional como única hipótese.
3| Criar um mercado de arrendamento que seja solução e não o problema, só possível se suportado por enquadramento legal flexível, estável, justo para todos os seus intervenientes e que fomente o crescimento.
4| Alavancar as famílias, permitindo-lhes maior acessibilidade ao mercado, acompanhando o inevitável crescimento e valorização do sector imobiliário, através de uma redução da carga fiscal, permitindo um incremento de rendimentos, em vez do constante recurso ao subsídio ou apoios exepcionais que só tapam o sol com a peneira. .
5| Descentralizar a oferta, criando programas parametrizados para todas as carteiras, só possível se, de facto, a legislação e a carga fiscal acompanhar a realidade do mercado.
6| Ressuscitar o papel social do Estado para dar respostas a quem precisa de soluções imediatas ou de médio/longo prazo.
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