Não vão assim tão longe os tempos em que o valor dos imóveis era estimado por louvados, pessoas que, pela sua experiência, credibilidade e aceitação pública, eram escolhidas pela comunidade para exercer essa função.

Nos dias de hoje, a avaliação de imóveis, à semelhança de outras atividades, é regulada por um conjunto de regras emanadas de organismos internacionais. No entanto, podem prevalecer algumas áreas onde os poderes públicos nacionais têm autonomia para criar regras diferentes. É o caso da legislação para expropriações ou da Lei nº 153/2015 de 14 de setembro, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestam serviços a entidades do sistema financeiro nacional.

As duas instituições internacionais que definem as regras são o Internacional Valuation Standards Council (IVSC) e o The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA).

A IVSC é uma organização sem fins lucrativos, independente, que define um conjunto de procedimentos e normas que são universalmente aceites na avaliação de ativos. Inclui representantes de um largo espectro de setores, desde organizações profissionais, avaliadores, organismos de regulação a académicos (www.ivsc.org). 

Por sua vez, o TEGoVA é uma associação europeia, também sem fins lucrativos, composta, à data, por 61 associações de avaliadores de 33 países, e que representa mais de 70.000 avaliadores na Europa (www.tegova.org). Em Portugal, esta organização é representada pela ASAVAL – Associação Profissional das Sociedades de Avaliação.

A IVSC publica as International Valuation Standards (IVS) e a TEGoVA publica as European Valuation Standards (EVA). Estas últimas normas estão transcritas na publicação Blue Book, de acesso livre no sítio da internet da TEGoVA.

Periodicamente, estas associações fazem uma atualização das suas normas, após intensa discussão pública. Foi assim que neste ano de 2016 a TEGoVA procedeu à revisão das EVA, com a introdução ou melhoria da explicação de conceitos existentes, ou mesmo com a introdução de um conceito novo nesta norma, o conceito da base de valor “Market Rent”. 

No caso das IVS, a discussão pública, com várias fases, decorre durante o ano de 2016, prevendo-se a entrada em funcionamento das IVS 2017 em dezembro do corrente ano. 

Neste âmbito, tem sido trazido a público uma série de documentos para análise e comentário, introduzindo algumas pistas sobre o que poderá vir a ser alterado. 

O propósito maior deste artigo é enumerar algumas questões que podem alterar profundamente o paradigma existente.

Desde logo a possibilidade de não ser obrigatória a emissão dos “Termos de Contratação” por se revelarem desnecessários. Referem-se exemplos em que isso pode acontecer. É o caso das “in-house valuations” ou das avaliações onde alguns dos itens só sejam realizáveis durante o trabalho de avaliação.

Seguramente o capítulo que poderá sofrer alterações mais profundas é o que se refere às “Bases de Valor”.

Manter-se-ão as bases de valor tradicionais, com a mudança de nome de “Fair Value” para “Equitable Value”, para que o conceito seja claramente diferenciado da IFRS 13.

Serão provavelmente introduzidas duas novas “Bases de Valor”, a de Valor de Venda Imediata (Liquidation Value) e a de Custo de Reposição/Valor de Seguro (Replacement Value/Insurance Value).

No Valor de Venda Imediata, serão quebradas algumas regras fundamentais da estimativa do valor de mercado. O tempo em que o ativo está exposto ao mercado será reduzido, refletindo o valor de um bem para uma venda num curto período de tempo e em que, pelo menos, um dos intervenientes não aturá de livre vontade. 

Assim sendo, estes valores conduzem sempre a um valor abaixo do valor de mercado. 

Esta venda compulsória é típica de leilões, insolvências e da avaliação de imóveis que servem de garantia bancária. 

A criação desta base de valor vem ajudar muitos peritos avaliadores de imóveis, visto que lhes vai permitir apresentar um valor que lhes estava vedado pelos códigos de boas práticas que seguiam.

Por outro lado, será benéfico que clarifique as metodologias de avaliação para estes casos. É com alguma preocupação que assistimos à completa ausência de um critério coerente para a sua estimativa, que muitas vezes aparece de uma forma arbitrária.

A discussão pública que está a ocorrer encerra muitas outras alterações importantes, que ocupariam muitos artigos. No entanto, não podemos deixar de salientar a discussão suscitada sobre a “obrigatoriedade” de serem apresentados dois métodos de avaliação, na generalidade dos trabalhos.

Porque terá um avaliador de utilizar mais que um método se tiver a firme convicção e um elevado grau de certeza que o valor de um ativo pode ser obtido por um único método de avaliação? 

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Por João Fonseca

Perito Avaliador de Imóveis