Fronteiras ténues, fluxos migratórios e a nova geografia da procura

O mercado imobiliário de luxo tornou-se global, refletindo a mobilidade de famílias e investidores que procuram segurança, estabilidade e qualidade de vida. Os números confirmam esta tendência: de acordo com o Wealth Report 2024 da Knight Frank, o número de indivíduos com património líquido superior a 30 milhões de dólares aumentou 4,2% em 2023, alcançando cerca de 626 mil pessoas em todo o mundo. A previsão aponta para um crescimento adicional de 28% até 2028, com destaque para a Ásia, onde países como a Índia e a China deverão registar aumentos superiores a 40%.

Na prática, este aumento de riqueza no topo da pirâmide significa maior disponibilidade de capital para investir em ativos imobiliários prime, sobretudo em cidades globais consideradas seguras e prestigiadas.

Portugal no mapa global: procura resiliente e papel dos estrangeiros

Portugal consolidou-se como um dos destinos preferidos dos investidores internacionais. Em 2024, segundo o Instituto Nacional de Estatística, foram transacionadas mais de 156 mil habitações, um aumento de 14,5% face ao ano anterior, acompanhado por uma valorização média de 9,1% nos preços.

Nos últimos quatro anos, o peso dos compradores estrangeiros no total das transações oscilou entre 6% e 7%, mas no primeiro trimestre de 2025 caiu para 5,1% — o valor mais baixo desde 2021. Ainda assim, a diferença de valores médios é reveladora: em 2024, os estrangeiros pagaram cerca de 39% acima do preço mediano dos residentes (em alguns trimestres o diferencial chegou a 58% e, em períodos específicos, a mais de 60%). Em termos de valor, isso significa que, mesmo com menos operações, a participação estrangeira é proporcionalmente mais relevante no segmento alto.

Estimativas de plataformas de mercado sugerem que, no segmento prime, a procura internacional continua robusta, representando aproximadamente 27% da procura em 2025. Apesar das mudanças fiscais e do fim dos vistos gold, a procura estrangeira mantém-se consistente, sobretudo em Lisboa, Cascais e Algarve.

Espanha e a variável regulatória

Em Espanha, o setor do luxo evidencia até que ponto o mercado pode ser internacional. Em algumas regiões costeiras, mais de 90% das transações de imóveis de luxo são feitas por estrangeiros. Ao mesmo tempo, discute-se a aplicação de restrições e de impostos adicionais a compradores de fora da União Europeia.

Este exemplo mostra como a regulação pode rapidamente redirecionar fluxos de investimento. Neste contexto, Portugal surge frequentemente como alternativa natural, beneficiando da proximidade cultural, da estabilidade política e da segurança jurídica.

Brasil: sofisticação do alto padrão e ponte natural com Portugal

O Brasil reforça-se como mercado de origem de compradores internacionais. Dados da ABRAINC/Fipe indicam que, em 2024, o segmento de Médio e Alto Padrão registou um crescimento de quase 24% no valor das vendas e de 42% nos lançamentos. Embora nem todo este universo se enquadre no ultra prime, trata-se de um sinal de sofisticação crescente.

Em São Paulo e no Rio de Janeiro, muitos clientes procuram diversificação internacional, e Portugal surge como destino privilegiado pela língua, pela afinidade cultural e pela perceção de estabilidade. Assim, parcerias entre agentes dos dois países representam uma oportunidade estratégica para captar e converter esse fluxo.

Tecnologia, autoridade e rede: a tríade competitiva

No contexto global, a autoridade digital e as ferramentas tecnológicas deixaram de ser opcionais para se tornarem essenciais. Tours virtuais, websites multilíngua, integração com redes sociais e conteúdos de elevada qualidade são hoje condições mínimas para alcançar compradores internacionais.

As grandes redes imobiliárias têm uma vantagem estrutural, mas profissionais independentes e boutiques conseguem reduzir essa desvantagem ao apostarem em alianças estratégicas, co-brokerage e plataformas que ofereçam visibilidade internacional. A experiência premium — desde o primeiro contacto até ao pós-venda — é cada vez mais um diferencial competitivo.

Instabilidades que moldam a procura

Conflitos como a guerra na Ucrânia, tensões no Médio Oriente ou crises económicas em determinados países reforçam a perceção de risco e levam famílias e investidores a procurar destinos seguros para viver e investir. É difícil quantificar com exatidão o impacto de cada crise, mas várias extrapolações sugerem que fluxos significativos de capital de alto património tendem a dirigir-se para jurisdições com estabilidade política, previsibilidade jurídica e boa conectividade internacional.

Portugal, apesar de enfrentar desafios de acessibilidade habitacional, beneficia de uma imagem positiva nesse contexto e posiciona-se como porto seguro para investidores internacionais.

Conclusão

O mercado imobiliário de luxo é hoje um setor sem fronteiras, moldado pela mobilidade de capitais e pela procura de segurança e qualidade de vida. Os dados confirmam que há mais riqueza disponível para investir, que Portugal é um destino consolidado no radar global, que Espanha ilustra os impactos da regulação e que o Brasil emerge como uma ponte natural para o nosso país.

Entre as certezas estatísticas e as tendências extrapoladas, a mensagem é clara: quem apostar numa rede internacional sólida, numa autoridade digital consistente e numa experiência premium estará melhor preparado para transformar a volatilidade global em crescimento sustentável.

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Referências

• Knight Frank — The Wealth Report 2024 (UHNWIs +4,2% 2023; prosp. +28,1% até 2028; tendências regionais). content.knightfrank.com
• Knight Frank — Prime Global Cities Index 2024/2025 (dinâmica de preços prime nas cidades globais). content.knightfrank.com
• INE (Portugal) — balanço 2024 (transações e preços) e peso relativo de compradores por residência fiscal. Idealista
• Idealista (Portugal/Espanha) — fatia de procura estrangeira no luxo PT e peso de estrangeiros no luxo ES. Idealista
• ABRAINC/Fipe (Brasil) — crescimento do segmento Médio e Alto Padrão em 2024. abrainc.org.br
• Reuters / The Guardian — medidas propostas em Espanha para compradores não-UE (efeitos potenciais nos fluxos). Reuters