A digitalização no blockchain pode padronizar, simplificar e economizar alguns dos processos mais fragmentados, complexos e caros no decorrer de uma transação imobiliária. Mas antes devemos preencher a lacuna de conhecimento tecnológico.

Será o mundo digital seguro para transacionar um imóvel? Quem garante a perfeita execução e fidedignidade das informações? No fundo, quem faz a diligência das transações num mundo digital?

Analisemos os pontos fundamentais deste fosso entre a digitalização e o mercado imobiliário global.

Ao estudar exemplos de desenvolvimento de PropTechs, é notável a importância de considerar não apenas o produto, mas o que há nesta Industria de relevante para o desenvolvimento desse produto. Por parte da PropTech a forma de testar é ir ao mercado numa estratégia experimentalista. Por outro lado o utilizador irá testar se de facto for atraído algo onde vê utilidade ou simpatiza. É o meu produto útil e necessário para a indústria imobiliária?

Existem dois lados distintos e recorrentes que se devem ter em conta na falta de tração na digitalização:

– O da PropTech, que desenvolve um produto e a sua estratégia “go-to-market” consistir em trazer o máximo de utilizadores possível num curto espaço de tempo e ir melhorando e corrigindo o produto conforme o comportamento dos seus utilizadores (nesta fase cerca de 70% das PropTechs falham na sua penetração de mercado, por não representarem algo de novo ou útil);

– Por outro lado o facto de que a indústria depende de coisas que estão já tão “incorporadas” nela própria, que são já um dado adquirido nas transações, até em termos sensoriais. Por exemplo, o dinheiro, a moeda de troca utilizada para a aquisição de imóveis, é um dado adquirido na maioria das transações imobiliárias, sendo a cripto moeda “apenas” mais uma forma de pagamento. O que torna o produto (moeda digital) difícil de “vender” ou integrar no mercado rapidamente. O consumidor está habituado e preparado a pagar com moeda do país onde transaciona e a receber de igual forma. Sempre funcionou com todos os players do processo negocial. Este é o exemplo do “early stage” actual.

O que demonstro aqui são dois exemplos de catalisadores do claro fosso ainda existente entre o imobiliário e a tecnologia, no entendimento e adoção da digitalização. O mercado imobiliário existe desde sempre, outra razão para ser tão resiliente à tecnologia e a um mundo digital.

Mas a oportunidade de mercado é óbvia e aliciante demais para ser esquecida pelas novas startups e grandes grupos internacionais focados no desenvolvimento de PropTech, sobretudo em blockchain tornando os registos imobiliários descentralizados e imutáveis. Primeiro porque o imobiliário representa na sua grande maioria um bem de primeira necessidade e a maioria da sua informação está em formato físico ou é inexistente. Segundo, porque é um dos maiores mercados existentes, que vale 2.700 bilhões de dólares e deve crescer para 3.800 bilhões até 2030.

Esta futura digitalização e tokenização será benéfica, pois permitirá a obtenção de dados de transações, o que possibilitará a obtenção de preços reais e níveis de liquidez dos imóveis. O próprio fracionamento de activos, tão na moda entre novas startups mundiais, tornar-se-á simples, preciso, e eficaz, mesmo em formato de economia circular.

Muitas são as vantagens do uso da tecnologia nesta indústria. Mas devo realçar que as transações imobiliárias, em todo o mundo, têm procedimentos e regras a cumprir, muitos players envolvidos, cada um, uma “peça” crucial neste “puzzle imobiliário”.

A digitalização dependerá destas pessoas e instituições também para que seja eficaz e de facto uma mais valia. Existe a necessidade de maior diligência quando se trata de transacionar uma casa. Verificar a sua legalidade, com a ajuda da jurisprudência e dos serviços notariais. Verificar o seu estado estrutural, administrar o activo, colocá-lo no mercado, e muitos outros serviços que fazem com que esta indústria prospere.

No que respeita à digitalização do imobiliário, e sendo estes players indispensáveis no fluxo negocial das transações, consideremos estas “peças do puzzle” a diligência do negócio imobiliário aliados à tecnologia. E estes players tradicionais são fundamentais por dois motivos:

Os activos imobiliários são tangíveis, logo susceptível às vicissitudes inerentes a esse status.

A digitalização e o blockchain são ainda um mundo desconhecido para a grande maioria da procura e oferta de bens imobiliários, pelo que a utilização dos servicos e garantias tradicionais são naturalmente a primeira escolha para a execução da transação imobiliária. A transição será progressiva.

Existem grandes arquivos de processos imobiliários, toneladas de cópias de escrituras em formato físico. Cabe as grandes instituições converter o físico a digital para que se suceda uma digitalização completa. Os países mais desenvolvidos já iniciaram este processo, mas o status é ainda embrionário olhando para a dimensão da indústria global. O tempo, custo, complexidade e recursos necessários são enormes quando se fala numa digitalização plena do imobiliário de um país.

As plataformas de digitalização e os negócios de fracionamento imobiliário (AirBnB por exemplo) fazem já o trabalho de digitalizar o desempenho das suas carteiras e transações imobiliárias. Mas no que diz respeito a ter uma base de dados clara de todas as frações de determinada cidade, existe ainda muito espaço para melhorias. As plataformas dedicadas a PropTech sabem disso e, claro, também vêm o “game changer” que isso poderá significar.

Isso leva-nos à questão inicial, e que está também na gênese da resiliência à digitalização por parte da indústria imobiliária: quem e como se faz a diligência no imobiliário digital?

Creio que todos os supra identificados como “peças do puzzle” são essenciais. Sabemos que qualquer informação mantida em blockchains pode ser atualizada automaticamente e disponibilizada para uso de entidades públicas e privadas, mas são os players de mercado que têm a informação para alimentar esta base de dados. Os órgãos públicos e governos chegarão lá a seu próprio tempo, mas certamente estão bem cientes dos problemas e das oportunidades para o mercado e para suas jurisdições como locais seguros para fazer negócios imobiliários. As PropTechs abriram portas para esta digitalização e continuam o seu rumo, mas devem estar cientes que estão de mãos dadas com as entidades públicas, privadas e outros players do imobiliário, da jurisprudência, da fiscalidade e outros serviços relacionados. Todos desempenham um papel fulcral, e todos têm informação (dados) a adicionar nesta digitalização.

A digitalização e as suas inovações permitem a integração e negociação em tempo real e trouxeram grandes avanços na indústria ao longo das últimas décadas, e a sua adoção é prova disso. Num futuro próximo esta funcionalidade será aprimorada à medida que adicionamos, pouco a pouco, a sua diligência em tempo real, com a integração de todos os players do imobiliário. Assim haverá lugar a transações imobiliárias totalmente digitais seguras e eficazes pela sua diligência comprovada e reconhecida.

Vejo no projecto europeu “Euro Digital” um prenúncio das instituições iniciarem a sua entrada na era digital, este de forma financeira, validando a moeda de troca acima referida como cripto moeda. Utilizando o texto do site do Banco Central Europeu, “Um euro digital só poderá ser bem-sucedido se for utilizado no dia a dia pelos cidadãos europeus” (fase massiva de experiência). “A conceção de um euro digital é, por conseguinte, muito importante e tem de acrescentar valor às soluções de pagamento existentes” (auferir a utilidade). “Os especialistas do Eurosistema definiram um conjunto de requisitos básicos para um euro digital, tais como acessibilidade, solidez, segurança, eficiência, privacidade e cumprimento da lei” (a diligência). “Estes requisitos ajudar-nos-ão a definir as características de um euro digital. “ (in https://www.ecb.europa.eu/ ).

A diligência nos negócios imobiliários digitais será garantida por pessoas e potênciadas pela tecnologia em prole de uma indústria mais eficaz, próspera e regenerativa em termos ambientais.