Chegamos assim à 6ª regra de ouro: estimar bem os custos com a propriedade.

De memória, um proprietário de uma casa tem os seguintes custos:

Na aquisição:

– IMT – Imposto Municipal sobre Transacções Imobiliárias;
– Imposto de Selo;
– Custos com registos e actos notariais;
– Eventuais custos bancários, em caso de alavancagem.

Na propriedade / manutenção:

– IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis;
– Seguros;
– Taxas municipais, por exemplo, taxa de esgoto;
– Custos com manutenção e conservação do imóvel;
– Condomínio;
– Prestação e custos bancários, em caso de alavancagem;
– Contabilista (se aplicável);
– Comissão do mediador (se aplicável);

No final, no momento da venda, haverá mais-valias a pagar mas deixemos isso para uma outra oportunidade.

Estimar muito bem todos estes custos é meio caminho para um maior sucesso no meu investimento, isto porque uma yield de 5% ou de 6% pode ser diferente de casa para casa.

Antes de comprar, é importante estimar os custos relacionados com a compra. Afinal, não vamos simplesmente gastar o preço! Ao preço será necessário somar impostos (IMT e Imposto de Selo) e custos relacionados com registos e notários. Dependendo do tipo e do preço da casa, estes custos podem chegar até uns 8% do preço. É muito dinheiro para não se levar em conta!

Depois da compra, vêm a propriedade e, com esta, alguns custos que devem ser bem contrabalançados. Imaginemos, por exemplo, uma casa mais antiga, a necessitar de mais manutenção: até pode pagar menos IMI que uma casa nova (essencialmente devido ao coeficiente de vetustez) mas terá mais custos de manutenção e conservação. Será que um compensará o outro?

Assim sendo, para além da yield bruta, é muito importante estimar bem o peso dos custos de propriedade no preço da casa para podermos determinar uma yield líquida:

Quanto maior o peso dos custos, menor a rentabilidade líquida que irei retirar do meu investimento e menos interessante se torna.

Bons negócios (imobiliários)!