Recentemente, pediram-me uma opinião sobre um conjunto de plataformas de crowdfunding, incluindo no imobiliário, que estão a actuar em Portugal, tanto no segmento do crédito como no capital próprio. Algumas destas plataformas são internacionais e, como tal, também permitem investimento noutras geografias.

Reconheço que o crowdfunding tem vindo a revolucionar a forma como diversos negócios, principalmente os de pequena dimensão, são lançados e/ou financiados. De qualquer forma, confesso que sempre olhei para estas plataformas de crowdfunding no imobiliário com algum cepticismo. Nunca entendi como seriam capazes de ganhar dimensão sem esgotar quer as suas fontes de financiamento e/ou os projectos que originam e sem entrarem em competição quer com a banca ou com investidores institucionais.

Que desafios enfrentam as plataformas de crowdfunding no imobiliário?

As plataformas de crowdfunding no imobiliário enfrentam alguns desafios. Para toda e qualquer plataforma é um desafio crescer e simultaneamente originar projectos com garantias reais e/ou pessoais adequadas às rendibilidades que prometem aos investidores, sem contudo alienar o interesse do promotor do projecto.

Para crescerem, estas plataformas têm de ser competitivas tanto na originação como na distribuição. Neste contexto têm concorrer tanto com bancos como sociedades gestoras de fundos, que são bastante maiores e, por conseguirem economias de escala, mais eficientes.

Não obstante isto, este segmento do mercado de financiamento do imobiliário tem crescido consideravelmente e são já algumas centenas o número de plataformas a actuar na Europa e EUA e a angariar alguns biliões de euros para os diversos projectos imobiliários. A característica comum a estas plataformas é que originam junto dos pequenos promotores (projectos) e distribuem junto de investidores que investem pequenos montantes, mas que não são necessariamente investidores de retalho. Talvez por isto, as grandes sociedades gestoras de fundos começaram a olhar com algum interesse para algumas destas plataformas.

O mercado tem vindo a crescer

O Judge Business School que tem acompanhado a evolução do mercado de financiamento alternativo, num estudo de 2020, refere que as plataformas de crowdfunding, em 2018, angariaram perto de $2bn para projectos imobiliários, maioritariamente em dívida, e reporta que estas plataformas já não distribuem apenas junto de pequenos investidores e que investidores profissionais, com tickets entre €100k e €200k, começam a ser usuais. Estes tickets colocam alguns destes investidores no raio de acção das grandes sociedades gestoras de fundos.

É por isso sem surpresa que nos últimos anos, algumas grandes sociedades gestoras como a Commerz Real, a Patrizia e a BlackRock adquiriram ou estabeleceram parceiras estratégicas com algumas destas plataformas.

Consolidação a caminho?

Embora a consolidação de um mercado altamente fragmentado possa ser considerado normal e até desejável resta perceber o que as grandes sociedades gestoras procuram nestas plataformas:

• Um segmento de investidores com menos poder negocial e que permitam margens de negócio mais elevadas: o mercado institucional está saturado e a concorrência e o poder negocial dos investidores institucionais está a esmagar as margens das sociedades gestoras; as plataformas podem ser uma forma de aumentar a rendibilidade das sociedades gestoras através da colocação dos seus produtos junto deste segmento de investidores que, isoladamente, têm pouco poder negocial mas que em agregado têm dimensão? ou
• Diversificar e potenciar a sua capacidade de originação de produtos novos e diferentes que depois colocam junto de investidores institucionais com margens mais elevadas? ou
• A base tecnológica destas plataformas com o objectivo de optimizar as operações e/ou potenciar novos produtos?

Acredito que estamos apenas no início de um processo de consolidação que irá levar a mais fusões e aquisições de plataformas. Num futuro próximo, é possível até que se dê a inversão do papel dos intervenientes, com as plataformas a olharem para as sociedades gestoras como uma forma de chegarem e crescerem noutros segmentos de investidores… enfim, é um espaço a acompanhar.