Os preços no mercado imobiliário, especialmente no segmento residencial, não param de subir. No entanto, alguns factores apontam para uma possível (e necessária?) correcção.

Inflação. Aumento de taxas de juro. Subida de rendas. Escassez de oferta, procura elevada. Uns indiciam risco de correcção no mercado; outros apontam para uma sustentação dos fundamentais a que temos assistido nos últimos anos.

Afinal, para onde caminha o mercado imobiliário?

O caso recente dos Estados Unidos

O mercado imobiliário norte-americano, tal como o nosso, tem registado valorizações impressionantes nos últimos anos. O índice S&P Case-Shiller reportou uma subida de 18% em Junho passado, em termos homólogos.

Os dados publicados pela Real Capital Analytics mostram que, apesar dos preços continuarem a crescer em todos os segmentos do mercado imobiliário, o ritmo de crescimento está a abrandar.Ao mesmo tempo, a venda de casas usadas assistiu a uma forte correcção ao longo deste ano, superior inclusive ao registado em 2o07 em termos de velocidade do ajustamento:

Fonte: Bloomberg

No entanto, há dados que nem o índice, nem outros dados agregados, para já conseguem reportar. Alguns dados do mercado norte-americano apontam para:

• Alteração de comportamento da procura, com mais pessoas a arrendar que a comprar;
• Quebra superior a 50% em ofertas múltiplas de compra;
• Aumento no crédito mal-parado de 55%, em mutuários com 3 ou mais prestações em atraso (apesar do crédito mal-parado total ter registado uma descida nacional para mínimos históricos);
• Ajustamento em baixa nos asking prices.

O que o mercado imobiliário norte-americano parece estar neste momento a viver é o fim de um ciclo muito expansionista que de forma natural deverá ser corrigido.

Um possível caminho da correcção

Olhando agora para o mercado nacional, as conclusões não são diferentes. Preços e transacções em máximos históricos; crédito habitação em forte alta; crédito mal-parado em mínimos históricos. E nada, mas nada parece ser capaz de travar este comboio.

No entanto, os sinais são mais que muitos: inflação, aumento de taxas de juro, economia de baixos rendimentos e muito endividada. Como se poderá, então, sentir, os efeitos de uma correcção?

1) Primeiro que tudo, muito provavelmente numa desaceleração do mercado. Numa fase inicial, que deve estar muito próximo e inclusive a ser já sentida em alguns locais, uma quebra na velocidade de vendas, ou seja, aumento do tempo médio de venda.

2) Depois disso, uma fase de ligeiro aumento da oferta quando em algumas situações, os mutuários sentirem maior dificuldade em fazer face ao aumento das suas prestações bancárias.

3) Com um refrear da procura e aumento da oferta, os preços tenderão inicialmente a reduzir o ritmo de valorização para depois iniciarem um período de correcção.

Salvo excepções, até porque o mercado imobiliário é muito heterogéneo em termos de produto e localização, tendencialmente os primeiros sintomas sentir-se-ão do lado da procura. Menos pessoas a comprar, mais tempo de venda dos imóveis.

Isto fará com que o mercado procure um ponto de equilíbrio que pode depois levar a uma queda de preços em função do aumento da oferta.

Para já, e com os dados disponíveis, tendo a acreditar que o ajustamento será lento e gradual numa primeira fase, salvo ocorra alguma crise de crédito ou uma recessão económica no futuro. Enquanto o desequilíbrio entre oferta e procura se mantiver, o processo de correcção de mercado tenderá a ser lento, apenas acelerado caso a conjuntura internacional se altere, no sentido de uma deterioração das condições de financiamento de países, empresas e particulares e/ou numa recessão económica.

Bons negócios (imobiliários)!