As yields das obrigações do tesouro têm subido bastante nas últimas semanas. Que efeito pode provocar no  investimento imobiliário?

A conjuntura inflacionista dos últimos meses tem levado os Bancos Centrais a subir as suas taxas diretoras, com natural reflexo no custo da dívida. Portugal, naturalmente não escapa a este efeito e tem registado uma subida considerável das yields das suas obrigações do tesouro (OT’s) em todos os prazos.

Fonte: Banco de Portugal(1)

O mercado imobiliário é, por natureza, lento a reagir a estímulos externos. Os activos imobiliários, não-fungíveis, pouco líquidos e tal como o próprio nome o diz, imóveis, demoram mais tempo a reagir face a conjunturas externas que possam vir a afectar a sua performance, quer em termos de valor, quer em termos de rentabilidade.

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As yields no mercado imobiliário têm vindo a registar um já longo trajecto de descida. Segundo dados que fui recolhendo no mercado ao longo dos anos, sobretudo de research das nossas consultoras, em 2021 o mercado apresentou uma prime yield de 3,75%(2), o valor mais baixo desde que tenho registos. No final do 1º semestre deste ano, aparenta haver uma subida mas que pessoalmente não valorizo como sendo representativo de alguma coisa.

Fonte: B. Prime | CBRE | C&W

Procurando, então, comparar ambas as variáveis(3) num registo anual, conseguimos observar o seguinte:

Fonte: Banco de Portugal, B. Prime | CBRE | C&W  | Cálculos: Out of the Box

Aquilo que podemos verificar pelo gráfico acima é que as yields no imobiliário tendem a acompanhar as yields das obrigações do tesouro mas de forma mais lenta. Aparte o cenário registado em 2011 e 2012, momento do resgate financeiro a Portugal que provocou uma subida acentuada nas yields da dívida pública, as yields no imobiliário tendem sempre a ser superiores às anteriores.

Esta constatação é linear, óbvia e (quase sempre) inevitável. Um investidor imobiliário naturalmente tenderá a exigir uma rentabilidade superior pelos investimentos realizados em imóveis, face à alternativa de investir em dívida pública. Ou seja, é natural que exista um prémio de mercado por se investir em imobiliário.

O mercado de investimento

Do lado dos investidores, e face aos prémios de mercado que se vão registando há uma resposta natural. Em Portugal, o mercado de investimento em activos comerciais(4) tem vindo a demonstrar uma performance assinalável, com os mais recentes anos a registarem valores historicamente elevados.

Fonte: B. Prime | CBRE | C&W

Desde 2015 que o mercado de investimento em Portugal tem registado montantes quase sempre acima de 1,5 mil milhões de euros, valor esse que se tratava de um máximo histórico anterior (2006). Mesmo com as quebras observadas em 2020 e 2021, já em período covid, o mercado continuou a atrair investidores e a ser capaz de absorver montantes elevados e principalmente, operações de investimento com tickets elevados.

Apesar do valor registado até final do primeiro semestre de 2022 ser relativamente baixo, o mercado apresenta expectativas muito positivas, esperando que o ano feche com montantes de investimento próximos dos 3.000 milhões de euros.

Que efeitos se poderão sentir no investimento imobiliário em Portugal?

Ora, se as yields do imobiliário tendem a acompanhar as yields da dívida pública, por forma a proporcionar um prémio de risco que seja interessante e convidativo ao investimento em imóveis, perante a subida recentes das yields nas obrigações do tesouro, será expectável que as yields no imobiliário acompanhem a mesma tendência.

Historicamente, é isso que acontece, como já vimos. Mas qual o efeito que esse movimento provoca no mercado?

Fonte: Out of the Box

Tipicamente, se o prémio de mercado (a tal diferença entre as yields do imobiliário e as registadas nas obrigações do tesouro) encurtar, os investidores terão tendência para investir menos. Seja por um nível anormalmente elevado de risco da dívida pública, seja simplesmente porque esse tal prémio não é suficientemente interessante.

Os dados históricos mostram-nos que sempre que o prémio de mercado é comprimido, o investimento em activos imobiliários tende a emagrecer até que um dos lados – imobiliário ou dívida pública – produza algum movimento de reposição do prémio.

A manter-se por mais tempo este nível elevado de yields nas OT’s, as yields do imobiliário terão tendência para ajustar em alta, provocando desvalorização nos activos em caso de manutenção do nível das rendas.

Assim sendo, o que podemos esperar nos próximos tempos, mantendo-se esta situação, é:

• Subida das yields no imobiliário;
• Correcção em baixa no valor dos activos comerciais, ou;
• Subida das rendas dos activos comerciais, e/ou;
• Queda no volume de transacções.

Não esquecer dois pontos importantes: a conjuntura que estamos a viver, para já, pouco tem a ver com o que vivemos durante a crise do subprime. Actualmente existe menos dívida alocada aos investimentos. Além disso, existe bastante mais capital disponível para investir. Por isso, não espero uma correcção acentuada no curto prazo, similar aquela vivida entre 2008 e 2013.

Bons negócios (imobiliários)!

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(1) valor diário das yields das OT’s de Portugal, de 01/01/2021 a 15/09/2022
(2) para efeitos de produção deste artigo, assumi como prime yield de mercado a prime yield dos activos de escritórios
(3) média anual das OT’s a 10 anos e yields médias anuais do mercado de escritórios. Valores de 2022 referentes apenas ao 1º semestre
(4) investimento anual em activos comerciais reportado pelas consultoras de mercado mencionadas. Dados de 2022 acumulados ao 1º semestre