A Lei do Orçamento do Estado para 2023 (“LOE”), que entrou em vigor no passado dia 1 de Janeiro de 2023, trouxe algumas alterações relevantes com impacto no sector imobiliário.

Em sede de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), há a assinalar alterações na isenção aplicável a imóveis adquiridos para revenda, nomeadamente nos pressupostos necessários para o reconhecimento da actividade de comprador de prédios para revenda, que permite a concessão de isenção no momento da aquisição do imóvel (ab initio).

Até 31 de Dezembro de 2022, os contribuintes podiam beneficiar da isenção de IMT ab initio desde que comprovassem, por meio de certidão emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira (“AT”), que, no ano anterior, tinham adquirido um imóvel com o objectivo de revenda ou que tinham revendido um imóvel.

Porém, com a entrada em vigor da LOE, os contribuintes terão de comprovar que, em cada um dos dois anos anteriores, revenderam algum imóvel anteriormente adquirido para esse fim. Foi, assim, introduzida uma dupla limitação, dado que o contribuinte:

• Terá de ter revendido os imóveis, previamente adquiridos para esse fim, em cada um dos dois últimos anos, ao invés de apenas no ano anterior;
• Terá de ter procedido à revenda dos imóveis, eliminando-se a possibilidade da isenção poder operar aquando da aquisição do imóvel para (futura) revenda.

Não foi previsto um período de transição. Porém, poder-se-á discutir se tais alterações criarão um problema de retrospectividade na lei tributária, prejudicando as legítimas expectativas dos contribuintes que, em 2021 e 2022, não tinham como saber que deveriam ter revendido um imóvel em cada um desses anos. Verifica-se, no entanto, que a isenção de IMT pode sempre operar posteriormente (por reembolso, após a revenda), se estiverem preenchidos todos os requisitos abaixo:

• A intenção de revenda ser declarada no momento da aquisição, e o imóvel registado em inventários;
• O imóvel ser revendido dentro de 3 anos, sem ser revendido novamente;
• O contribuinte ter a atividade de compra para revenda no seu objecto social e correspondente registo fiscal junto da AT;
• O imóvel revendido não ter um destino diferente.

Também no caso das permutas, foi introduzida uma alteração relevante.

Até 31 de Dezembro de 2022, em caso de permuta de bens imóveis, o IMT era sempre calculado sobre a diferença entre os valores patrimoniais tributários dos imóveis permutados, ou sobre a diferença entre os valores de mercado dos imóveis permutados, se superior, independentemente de eventuais transferências.

A partir de 1 de Janeiro de 2023, o legislador pretendeu acabar com a possibilidade de realizar as chamadas “permutas técnicas”, dado que, caso o imóvel adquirido por permuta seja transmitido no prazo de um ano, o adquirente terá de pagar IMT sobre o valor patrimonial tributário total do imóvel adquirido por permuta, ou sobre o correspondente valor de mercado, se superior, num prazo de 30 dias a contar da transmissão.

Em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”) é também importante destacar uma alteração legislativa aplicável aos não residentes em Portugal.

Até 31 de Dezembro de 2022, em caso de alienação de imóvel, ou cessão onerosa de posição contratual em contrato relativo a imóvel, o não residente (mesmo que não residisse num Estado Membro da União Europeia) era tributado sobre 50% do saldo das mais-valias (conforme era já unanimemente reconhecido pela jurisprudência do Supremo Tribunal Administrativo). Era ainda aplicável uma taxa autónoma de 28%, o que significava uma taxa efectiva de 14%.

Com a entrada em vigor da LEO, o saldo das referidas mais-valias continuará a ser tributado em 50%, mas o não residente estará sujeito a englobamento obrigatório, sendo, portanto, aplicáveis as taxas gerais e progressivas (desde 14,50% até 48% – sendo o escalão superior aplicável aos rendimentos acima de € 78.834), podendo ser ainda acrescida a taxa adicional de solidariedade. Para efeitos de determinação da taxa aplicável, serão considerados todos os rendimentos anuais, incluindo os obtidos fora de Portugal, nas mesmas condições aplicáveis aos sujeitos passivos residentes.

As alterações acima assinaladas encontram-se resumidas no quadro abaixo:

Poderão ainda ser introduzidas, no decurso deste ano de 2023, alterações que se afigurarão muito relevantes para o sector imobiliário, e que poderão ter um impacto significativo em investimentos em curso, dado que o Governo português anunciou a intenção de introduzir alterações fiscais para promover o regresso ao regime de arrendamento de mais imóveis habitacionais (Pacote Mais Habitação). Continuaremos a acompanhar os desenvolvimentos nestas matérias.

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PS: Agradeço às minhas Colegas Dras. Lisete Santos Rodrigues e Inês Fernandes o auxílio na elaboração deste texto.