O tema do crédito habitação e do elevado valor das casas em Portugal tem estado na ordem do dia nos últimos meses.

Desde o início do processo de subida das taxas de juro, que já leva alguns meses, que muito se tem falado e discutido sobre o tema.

É uma realidade que os Bancos concederam mais crédito para a compra de casa durante o período de pandemia. É também um facto que existe uma relação estreita no nosso mercado entre crédito / taxas de juro e performance do mercado habitacional.

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No entanto, há que levar em linha de conta a forte valorização que o mercado tem registado na última década. É essa relação que pretendo explorar.

Crédito Habitação

Os dados do Banco de Portugal mostram um decréscimo acumulado de -13% no stock de crédito habitação em Portugal, desde máximos de 2011 até a actualidade (Maio de 2023). Apesar da banca portuguesa ter aumentado substancialmente o crédito concedido (de cerca de 2 mil milhões de euros em 2012 para mais de 16 mil milhões de euros em 2022), o stock total registou uma quebra.

Apesar disso, o ano de 2022 registou um ligeiro aumento do stock mas o presente ano regista já uma descida de quase -1%.

Fonte: Banco de Portugal

O Mercado Residencial

É por demais conhecida a forte valorização que o mercado residencial tem registado. O Índice de Preços na Habitação do INE regista uma subida de 188% em 14 anos e de 215% desde mínimos de 2013.

O valor médio de venda de uma casa em Portugal fixou-se nos € 198.804 no final do 1º trimestre deste ano, bem acima dos pouco mais de € 100 mil registados em 2012.

Fonte: INE | Tratamento: Out of the Box

Crédito Habitação e Valor

Colocando em perspectiva ambas as variáveis – crédito habitação e valor de venda – concluímos que, de facto, existe muito mais valor encerrado em cada crédito concedido. Desde 2009, é visível no gráfico a tendência de descida do stock total de crédito habitação, ao mesmo tempo que se observa uma acentuada tendência de valorização do mercado.

Por outras palavras, o negative equity actualmente é muito mais baixo do que aquele que verificamos no ciclo anterior do mercado, após a crise do subprime.

Fonte: Banco de Portugal, INE | Tratamento: Out of the Box

Podemos, ainda, ter outra forma de chegar a conclusão semelhante. Se compararmos o ticket médio de crédito habitação concedido com o valor médio de venda, na prática estamos a estimar um loan-to-value (LTV) médio de mercado. Os dados apontam para um intervalo de LTV entre os 58% e 77% desde 2009. A tendência é decrescente desde 2016. De assinalar a quebra para 63% já nos primeiros meses deste ano, fruto de uma descida de quase 4% no ticket médio de crédito concedido nos 3 meses anteriores:

Fonte: INE | Tratamento: Out of the Box

Bons negócios (imobiliários)!