Não é novidade que a nova oferta que tem surgido no mercado residencial português é insuficiente para responder às atuais necessidades da procura e que, a manter-se o atual ritmo de lançamentos, este desencontro está longe de ser resolvido. E a verdade é que esta continua a ser a principal razão a explicar o abrandamento das vendas em 2023. É claro que no atual quadro macroeconómico de aumento dos juros e inflação – mesmo que mais controlada -, há uma contração natural da procura, mas a falta de compradores está longe de ser apontada pelos promotores como um obstáculo à sua atividade. E, voltando à questão da oferta, efetivamente se há menos casas para comprar, as vendas têm de decrescer.

O comportamento de 2023 tem comprovado que a perda de dinâmica das vendas reside mais na falta de oferta do que de procura. Os últimos dados da Confidencial Imobiliário mostram que cerca de metade (51%) dos novos projetos de promoção residencial lançados no 1º semestre do ano chegaram a junho já totalmente vendidos. Paradoxalmente, neste período voltou a notar-se uma quebra no número de novos fogos lançados comparativamente a 2022. Ou seja, parecem estar a surgir menos empreendimentos no mercado, o que contribui para alavancar ainda mais o bom desempenho comercial dos que acabam por avançar, motivando muitos dos potenciais compradores a optar por arriscar na compra em planta.

E, de facto, a compra de casa em planta é uma tendência que tem vindo a ganhar força em Portugal recentemente, encarada pelos futuros proprietários como uma vantagem competitiva para assegurar a sua habitação, já que lamentavelmente, esta continua a afigurar-se como um bem escasso.

Mas, como se processa? E quais as vantagens e riscos envolvidos?

Em primeiro lugar, é preciso ter presente que o timeline da compra em planta pode variar consoante a etapa de desenvolvimento do projeto em questão. Mas, por norma, começa com a escolha do empreendimento e da fração (cuja construção pode já ter arrancado, ou não), a que se segue uma reserva assegurada por um prazo de 15 dias que corresponde, basicamente, ao tempo necessário pelo comprador para analisar o Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) e confirmar a obtenção de financiamento, se for caso disso. Segue-se então a assinatura do CPCV e, só depois de concluída a construção – o que pode demorar, em média, 18 a 24 meses – é feita a escritura.

Num mercado com um crescimento pulverizado como é o português, a compra em planta é uma opção que tende a ser mais vantajosa do que em fases de maior maturidade no ciclo. Não só porque, como já referi, permite ao comprador assegurar a concretização da compra, mas também porque em muitos dos casos o imóvel tende a valorizar à medida que a construção avança. Por outras palavras: ao assumir maior risco, quem compra em planta geralmente beneficia de um prémio (neste caso, um desconto) em termos de preço final, já que a mesma casa tenderá a ser vendida por valor superior aquando da conclusão da obra.

O pagamento é, por norma, faseado, sendo libertado em tranches à medida que a construção avança. Comummente, no momento de assinatura do CPCV é realizado um pagamento de 20% do valor da casa e passados seis meses realizado um reforço de outros 20%; outra opção comum é condicionar os reforços realizados após o CPCV ao avançar da obra, sendo que em qualquer dos casos só no momento da escritura é liquidado o restante, geralmente entre 30% a 40% do valor de venda. Feita a escritura pública de venda, a casa é entregue ao seu comprador.

Claro que também existem riscos associados a este formato de compra, pois o inesperado pode acontecer. As dúvidas mais frequentes estão relacionadas com as consequências associadas a eventuais atrasos na obra ou mesmo a um cancelamento do projeto. Estas e outras questões devem ser salvaguardadas no CPCV, que deve incluir cláusulas contratuais específicas que estabelecem penalidades para os atrasos, e que podem envolver compensações financeiras para o promitente comprador ou outras formas de mitigação do inconveniente causado pelo atraso. As consequências específicas associadas ao atraso da entrega da casa variarão consoante o que esteja previsto nas cláusulas contratuais daquele documento, e acordadas previamente entre ambas as partes. Da mesma forma, os CPCV devem incluir cláusulas que especificam o que acontece em caso de cancelamento do projeto, o que pode passar pela devolução do promitente comprador na totalidade ou em dobro, ou a realocação para um outro empreendimento, dependendo dos motivos que levarão a esse cancelamento.

Se por um lado, ao comprar em planta o investidor ganha uma posição vantajosa na hora de assegurar a sua futura casa, com as vantagens acrescidas ao nível do preço e da valorização do seu ativo. Por outro lado, deve também certificar-se que as cláusulas presentes no CPCV acautelam eventuais perdas em caso de incumprimento contratual e dos prazos de obra, salvaguardando-se perante riscos inesperados futuros. Para o promotor, as vantagens também saltam à vista, começando desde logo pela maior fluidez no fluxo de caixa, que fica diluído ao longo do processo de obra e não concentrado apenas no momento da escritura, o que sobretudo numa altura em que os custos de financiamento subiram exponencialmente é especialmente vantajoso!

Ainda que não seja uma opção ao alcance ou ajustada ao perfil de todos os compradores, as razões para a recente popularidade da compra em planta estão à vista, e, no atual contexto de mercado parecem fazer mais sentido do que nunca!