Como prometido no artigo anterior, preparámos este, exclusivamente sobre os riscos associados à compra de um imóvel em planta. Pretendemos explicar em que consistem e oferecer aos interessados algumas luzes sobre o que pode ser feito para os mitigar.

Por facilidade de exposição, a nossa abordagem é feita através de uma selecção de alguns dos pontos mais importantes a ter em conta na análise do investimento e na negociação desta modalidade de compra.

Primeiro: Nunca assinar nada, seja documento de reserva, ou, muito menos, contrato-promessa, sem recorrer aos serviços de um advogado. Acompanhamos diversos clientes com problemas relacionados com compras em planta que os teriam mitigado, ou mesmo evitado, com uma revisão prévia cuidada do contrato-promessa e dos documentos relativos ao imóvel e ao projecto.

Segundo: Nunca prescindir de qualquer direito, documento ou informação. Quem compra, precisa de documentação e informação clara, completa e credível sobre o imóvel e o negócio em questão. Por isso, nunca prescinda disso. Se do outro lado estiver alguém de boa-fé, com confiança absoluta no projecto, não lhe irá negar a disponibilização de tudo o que necessita, seja ele o vendedor ou um intermediário. Numa compra em planta, para além dos documentos relacionados com a propriedade do imóvel, é imprescindível analisar o projecto de arquitectura, as telas finais, a licença de construção, e quaisquer alterações a estes documentos. Sempre que exista propriedade horizontal constituída, é fundamental analisar a escritura de constituição da propriedade horizontal. E pedir o regulamento de condomínio, ou o projecto do mesmo, quando ainda não exista.

Terceiro: Todo o dinheiro adiantado antes da licença de utilização é investimento de altíssimo risco que a maioria dos compradores nunca executaria caso tivesse perfeita noção da amplitude do risco em que incorre. Até à construção estar concluída, não existe possibilidade de registar, definitivamente, a promessa de aquisição. Pelo que, se o promotor entrar em insolvência, ou sofrer algum revés inesperado com um terceiro credor ou com as Finanças, ou se a Câmara Municipal, entretanto (como sucede) decidir contestar a validade da licença de construção, ou se, entretanto, surgir um problema na construção que implique um atraso imprevisível, ou um aumento excessivo do custo da obra… o promitente-comprador perde o dinheiro investido, sem a possibilidade de o recuperar.

Dizemos sem a possibilidade de o recuperar porque, regra geral, o terreno e a construção são garantias do financiamento concedido ao promotor. A isso acresce que, ainda que o promotor opera, invariavelmente, através de uma sociedade-veículo cujo património se circunscreve ao imóvel em causa. Ainda que actue sob a marca de uma casa-mãe com historial e reputação no sector imobiliário.

O promitente-comprador só passa a ter alguma possibilidade de garantir o sinal investido a partir do momento em que registe, com carácter definitivo, a promessa de aquisição com eficácia real (sobre a conveniência desta modalidade de contrato-promessa, ver o nosso artigo anterior) ou a aquisição. Até lá, ainda que faça um registo provisório, como por exemplo nos casos em que já existe propriedade horizontal registada com base no projecto de arquitectura, esse registo expirará caso a obra não seja concluída, pelo que é, por natureza, precário.

As únicas formas de mitigar o risco de perda de dinheiro adiantado ao abrigo do contrato-promessa em imóveis comprados em planta são as seguintes:

a. Adiantar um valor meramente simbólico, cuja eventual perda não tenha um peso significativo face à oportunidade de concretização do negócio;
b. Obter do promitente-vendedor uma garantia bancária autónoma, irrevogável e à primeira solicitação de valor idêntico ao adiantado; ou
c. Obter do promitente-vendedor uma garantia idónea relativamente aos valores adiantados.

Infelizmente, actualmente é difícil obter do promotor abertura ou margem de negociação para qualquer das alternativas acima indicadas. Pretendem que o comprador adiante, em fase de projecto, até 30% ou 40% do valor final e não estão dispostos a dar mais garantias do que a folha de papel em que o contrato está redigido, o que nos parece absolutamente inaceitável.

Há dez, mesmo cinco anos atrás, quando existia mais equilíbrio entre oferta e procura, era possível negociar a entrega, pelo vendedor, de garantia bancária, ainda que os promitentes-compradores aceitassem repartir os custos bancários associados à mesma. Actualmente, atento o circunstancial desfasamento entre procura e oferta, os promotores exigem receber dinheiro sem dar garantias, sabendo que muitos compradores, por ignorância – e ganância dos mediadores – estão disponíveis para o aceitar.

Não obstante, o comprador racional e ponderado deverá recusar esta imposição. Não faz sentido arriscar uma quantia significativa num negócio sem garantias, em que muitos dos factores estão, absolutamente, no âmbito da sorte (ou do azar).

Quarto: Estabelecer um prazo limite para a celebração do contrato definitivo. Na maioria dos casos, o promotor apresentará uma minuta de contrato-promessa onde se estabelece que a escritura de compra e venda terá lugar no prazo de 30, 60 ou 90 dias após a emissão da licença de utilização. Sem se comprometerem com qualquer prazo para a obtenção da mesma.

Ora, se até certo ponto é verdade que a emissão da licença, estando a cargo da Câmara Municipal, organismo burocrático, opaco e lento, não está sob o controle do promotor, a verdade é que este último deverá responder caso o atraso se deva, inequivocamente, a atraso na submissão dos projectos e documentos complementares, ou a erro grosseiro na preparação dos mesmos. E, em todo o caso, deverá ser estabelecido um prazo limite a partir do qual, não existindo licença de utilização, o promitente-comprador pode optar por sair do negócio e receber todos os montantes pagos até à data, ou manter-se no negócio, de preferência mediante o pagamento, pelo promotor, de juros compensatórios.

Quinto: Nunca aceitar celebrar a escritura de compra e venda com base no mero pedido de licença de utilização. Esta possibilidade existe ao abrigo do Decreto-Lei n.º 281/99, sempre que o promotor declare que a obra já está concluída e a licença já foi pedida há mais de 50 dias. Muito embora seja uma possibilidade legal, não é uma imposição legal, e a verdade é que a compra de um imóvel sem licença de utilização abre um leque infindável de possíveis problemas, a evitar, pelo que recomendamos que, sempre que a minuta do contrato preveja esta possibilidade, ela seja afastada.

Sexto: Todas as especificações do imóvel a construir devem estar objectivamente identificadas e descritas no contrato-promessa ou em anexos integrantes do mesmo. Muitas vezes os promitentes-compradores bastam-se com referências genéricas, no contrato-promessa ou mesmo nos documentos pré-contratuais (como brochuras e apresentações) à alta qualidade e acabamento dos apartamentos a construir. São usados termos genéricos como “luxo” e “prime” e com isso o promitente-comprador é levado a crer que tem está devidamente acautelada e tutelada a sua aspiração a receber o imóvel das suas fantasias. Porém, muitas vezes não é isso que sucede. Os materiais usados são, invariavelmente, de qualidade inferior ao pedido. Os pedidos feitos durante a execução da obra não são respeitados. O resultado é, enfim, uma desilusão e dá início a uma larga discussão que, na falta de acordo, se arrasta nos Tribunais, que, como referido no artigo anterior, são uma roleta e, como tal, de evitar excepto em casos de imperativa necessidade.

Na maior parte destes casos, os problemas teriam sido evitados se o contrato-promessa previsse, de forma expressa e inequívoca, os materiais específicos, as áreas, os acabamentos, acordados e regulasse exaustivamente o procedimento através do qual o comprador, durante a execução da obra, pode pedir determinadas alterações, ou incluir determinados itens. O detalhe nunca é demasiado. Por preguiça, tanto o promotor (a quem a omissão aproveita) como o comprador, não esmiúçam devidamente estes aspectos, o que acaba por funcionar em prejuízo claro do comprador.

Sétimo: Estabelecer Mecanismos de Ajustamento do Preço. O contrato-promessa deve conter mecanismos de actualização do preço caso a área final de construção do imóvel seja inferior à prevista, e incluir também a possibilidade de o promitente-comprador resolver o negócio caso a redução da área seja inferior a uma determinada percentagem da área projectada.

Oitavo: Acompanhamento e Vistoria. O contrato-promessa deve prever a possibilidade de o comprador nomear um engenheiro, ou arquitecto, para acompanhar a progressão da obra e verificar o estado de execução do imóvel conforme projectado no contrato-promessa. Para detectar atempadamente defeitos que, descobertos mais tarde, seriam de mais difícil resolução. O contrato deverá prever, também, a realização de uma vistoria técnica em momento compreendido entre a conclusão da obra e a celebração da escritura pública para levantamento de quaisquer defeitos ou desconformidades entre o projecto constante do contrato-promessa e a obra final. O promitente-comprador deverá ter a faculdade de exigir a reparação destes defeitos ou desconformidades como condição prévia à celebração da escritura de compra e venda, com a estipulação de penalidades relevantes a cargo do vendedor caso este não proceda às ditas reparações num determinado prazo.

Nono: Pedir aconselhamento técnico relacionado com a obra. Antes de assinar o contrato-promessa, o comprador deverá pedir, para análise, todos os documentos relacionados com o imóvel e com o projecto. Para além da assessoria jurídica na análise destes documentos e na redacção e negociação do contrato-promessa, recomenda-se que procure também aconselhamento técnico, junto de engenheiro ou arquitecto, relativamente ao projecto, se possível visitando a obra. Esta medida, embora possa envolver um custo acrescido, pode evitar muitas problemas.

Décimo: Custos previsíveis de condomínio. Na compra de um apartamento num condomínio pré-existente, em segunda mão, é simples (e, actualmente, obrigatório) obter documentos que indiquem os valores das contribuições do condomínio. Porém, num imóvel em planta, tal possibilidade não existe. Por essa razão, recomenda-se ao comprador que obtenha, do vendedor, estimativa fundada em dados objectivos e atestáveis, para os custos previsíveis de condomínio.

Estes são alguns dos pontos que convém ter em consideração na avaliação e negociação de uma compra em planta. Muito embora se trate, sempre, e inevitavelmente, de um negócio de risco, existem diversas maneiras de o mitigar. É apenas necessário ter paciência, atenção, perseverança e recorrer aos conselhos de técnicos especializados.