O tema da acessibilidade na habitação tem sido amplamente discutido, bem como a necessidade de retenção de jovens talentos em Portugal.

Benefícios fiscais à compra

Este ano, o Governo aprovou uma medida que permite aos jovens até aos 35 anos adquirir uma habitação própria e permanente, até ao montante de € 316.772, obtendo uma isenção de pagamento de IMT (Imposto Municipal sobre Transacções) e Imposto de Selo. Com esta medida, o Governo pretendia facilitar «o acesso à primeira habitação por parte de jovens até aos 35 anos (…)». In Preâmbulo do Decreto-Lei n.º 48-A/2024.

Segundo dados recentes do Banco de Portugal, em Outubro, o montante de novos contratos de crédito à habitação atingiu um novo máximo nos 1.676 milhões de euros, representando uma subida de 131 milhões de euros. Segundo refere nota no site do Banco de Portugal, «Para esta evolução contribuiu o crédito concedido a mutuários com menos de 35 anos, que representou 48% do montante de novos contratos para habitação própria permanente concedidos em outubro».

Já numa nota enviada à Agência Lusa há algumas semanas, o Banco de Portugal referia que «Os jovens até aos 35 anos representaram 54% dos novos empréstimos à habitação concedidos em agosto, sendo este o primeiro mês desde janeiro em que a maioria destes créditos se concentrou naquela faixa etária.»

O Ministério da Juventude e Modernização referia no início de Outubro que entre 01 de agosto e 18 de setembro, beneficiaram da medida 3.098 pessoas, tendo sido transacionadas 2.141 casas.

Que consequência produz no mercado?

Com as taxas de juro em queda e a implementação de benefícios fiscais a jovens, obtêm-se fortes estímulos à procura. Ora, sendo a oferta imobiliária bastante mais rígida que a procura, não conseguindo reagir de forma rápida, é de esperar que se registe um acréscimo de preço.

Os dados mais recentes do INE mostram que:

• No 2º trimestre de 2024, o índice de preços de venda na habitação em Portugal registou um aumento de 7,8% em termos homólogos e de 3,9% em cadeia;
• Já as vendas, no mesmo período, aumentaram 10,4% em termos homólogos e 12,2% em cadeia.

Uma vez que a medida em questão apenas se iniciou a 01 de Agosto deste ano, importa analisar uma variação de preços mais recente. Com recurso à plataforma Casafari, podemos observar um aumento médio de preços de venda em Lisboa, Porto e Coimbra acima dos 5%, entre o 1º semestre de 2023 e igual período de 2024. Braga, por seu turno, registou um aumento superior a 11,5%. Exclui-se, assim, desta análise um eventual efeito desta medida de incentivo fiscal à compra por jovens.

Fonte: Casafari | Tratamento de Dados: Out of the Box

No entanto, analisando o período que medeia entre Julho e Novembro de 2023 e 2024, verificamos que o aumento de preços foi bastante superior, entre os 12% e os 13%. Ou seja, analisando um período temporal no qual o incentivo fiscal à compra de habitação própria e permanente de jovens já estava em vigor, verifica-se um acréscimo de preços superior ao período imediatamente anterior.

Fonte: Casafari | Tratamento de Dados: Out of the Box

Os números apresentados acabam por confirmar a realidade actual do mercado. Muitos são os players que me mencionam um acréscimo substancial da procura por parte dos jovens. Eu próprio o tenho visto no mercado. E o efeitos sobre os preços é real.

Afinal, a medida está a produzir efeitos?

A resposta é: depende! Depende dos objectivos.

Se o objectivo é melhorar a acessibilidade na habitação a jovens, pessoalmente tenho muitas dúvidas. Isto porque o suposto benefício fiscal está aparentemente a ser incorporado no preço de venda, pelo que o comprador acaba por não ter, na realidade, qualquer benefício com a compra. Está apenas a comprar mais caro com recurso a dívida.

Acresce o facto desta medida piorar ainda mais a acessibilidade na habitação, genericamente falando. Não são só os jovens que têm dificuldade de acesso ao mercado. Na verdade, muitos são aqueles que não conseguem comprar ou arrendar uma casa, sejam eles jovens ou não, com mais ou menos rendimentos.

Se o objectivo é reter jovens em Portugal, então parece-me que sim, a medida estará a produzir efeitos. Dificilmente haverá melhor forma de reter jovens em Portugal que levá-los a comprar uma habitação própria e permanente, num mercado com pouca oferta, com preços em máximos históricos e com recurso a um financiamento de muito longo prazo. Mas será este um bom objectivo? Talvez não…

Bons negócios (imobiliários)!