A yield é uma métrica bastante usada no mercado imobiliário. Por vezes, até demais.

Em tempos, num artigo que escrevi para o Doutor Finanças, procurei explicar o que é uma yield, como se calcula e quais são as limitações na sua utilização. Dadas essas limitações, por vezes o valor obtido das yields no imobiliário espelha mais uma ficção do que propriamente uma realidade.

Vem agora este tema a propósito de um interessante artigo de Edward F. Pierzak sobre o desfasamento das cap rates no imobiliário cotado e não-cotado.

A variação recente no rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA a 10 anos provocou uma alteração nas taxas de capitalização implícitas dos REIT’s. Em contraste, as taxas de capitalização referentes a imóveis não-cotados mostraram-se menos responsivas. Estas diferenças podem capturar algumas disparidades encontradas nas avaliações imobiliárias baseadas no mercado e nas avaliações.

No quarto trimestre de 2024, os spreads das taxas de capitalização entre o mercado cotado e não-cotado para os setores de escritórios e retalho foram de 84 e 80 pontos base, respetivamente. Para os imóveis que atraíram mais atenção dos investidores, os spreads foram consideravelmente mais amplos: o setor industrial apresentou uma diferença de 169 pontos base; para apartamentos, a diferença foi de 141 pontos base.

Analisando mais de perto os setores industrial e de apartamentos, parece que os avaliadores imobiliários de veículos não-cotados e os respectivos gestores de carteiras podem estar a ignorar um panorama mais amplo do mercado.

As taxas de capitalização das avaliações para os setores industrial e de apartamentos têm sido inferiores ou semelhantes à taxa livre de risco a 10 anos nos últimos 11 e 10 trimestres, respetivamente. O facto de se registarem poucas transações pode ter apresentado desafios de avaliação, mas estas taxas de capitalização persistentemente baixas permanecem difíceis de compreender, quanto mais explicar, pois não refletem a realidade do mercado de capitais.

O gráfico acima apresenta as taxas de capitalização implícitas dos REITs de apartamentos e as taxas de avaliação privada do quarto trimestre de 2021 ao quarto trimestre de 2024, utilizando dados do REIT Industry Tracker da Nareit e dos fundos ODCE do NCREIF. Também exibe as médias trimestrais dos rendimentos dos títulos do Tesouro dos EUA a 10 anos.

Assim, reconhecendo que a relação entre a taxa de capitalização implícita nas avaliações de imóveis industriais e residenciais, e o rendimento dos títulos do Tesouro a 10 anos é insustentável, será de esperar reduções significativas de valor.

Aparentemente, quer avaliadores como gestores de carteiras parecem estar a ignorar a realidade do mercado de capitais. Taxas de capitalização iguais ou inferiores à taxa livre de risco são difíceis de justificar, especialmente por períodos prolongados. Uma vez que a realidade do mercado de capitais não pode ser ignorada para sempre, é provável que venhamos a registar algumas reduções de valor neste tipo de imóveis. Embora estas potenciais quedas provavelmente diminuam a atratividade do investimento privado nos setores industrial e de apartamentos, também podem aumentar o apelo dos seus equivalentes em REITs, à medida que refletem mais precisamente as avaliações atuais do mercado.

Bons negócios (imobiliários)!