O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de Maio, conhecido por “Pacote Habitação”, estabelece um conjunto de medidas destinadas a promover e facilitar o acesso à habitação e ao arrendamento habitacional em Portugal. Neste artigo focar-nos-emos nas principais medidas fiscais com impacto nos investimentos imobiliários.

1. Alterações ao regime do reinvestimento, em sede de IRS

O Código do IRS passa a prever uma nova exclusão de tributação das mais-valias imobiliárias, com efeitos a 1 de Janeiro de 2026, quando o produto da alienação de imóveis destinados a habitação seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional, contando que o mesmo esteja enquadrado nos limites de renda moderada (i.e. não exceda 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida em vigor em 2026). Abaixo surgem as condições que deverão ser cumulativamente cumpridas:

Caso alguma das condições acima referidas não se verifique ou deixe de se verificar, a mais-valia, correspondente à totalidade ou a parte do valor de realização não reinvestido, será tributada, acrescendo ao imposto um montante equivalente a juros compensatórios, calculados desde o ano em que a mais-valia foi realizada.

Este regime aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de Janeiro de 2026 e 31 de Dezembro de 2029.

2. Benefícios fiscais aplicáveis aos rendimentos prediais, em sede de IRS e IRC

Passa a aplicar-se uma taxa autónoma de 10% às pessoas singulares que celebrem contratos de arrendamento habitacional cuja renda se enquadre nos limites de renda moderada (actualmente correspondente a € 2.300), salvo se for aplicável taxa mais favorável.

Quando o sujeito passivo disponha de contabilidade organizada no âmbito da categoria B, ou para efeitos de IRC, apenas será considerado 50% do rendimento predial.

Estas medidas produzem efeitos a 1 de Janeiro de 2026, e aplicam-se aos rendimentos prediais auferidos até 31 de Dezembro de 2029.

3. Taxa reduzida de IVA aplicável a obras de construção ou reabilitação, e reembolso parcial do IVA suportado por particulares na construção da sua habitação principal

A taxa reduzida de 6% (nova verba 2.42.1, da Lista I, anexa ao Código do IVA) passa a aplicar-se a obras de construção ou reabilitação relativas a:

A) Imóveis destinados a venda para habitação própria e permanente do adquirente ou arrendamento habitacional, contando que (i) o preço de venda não exceda o limite superior do 2.º escalão da tabela de taxas do IMT (actualmente correspondente a € 660.982), e (ii) a renda se enquadre nos limites de renda moderada (actualmente correspondente a € 2.300);
B) Prédios urbanos ou fracções autónomas destinados ao arrendamento ou subarrendamento habitacional, quando abrangidos pelo regime dos contratos de investimento.

Se o adquirente não afectar o imóvel a habitação principal no prazo de seis meses, ou não mantiver essa afectação nos 12 meses subsequentes, será aplicável um agravamento de IMT de 10% sobre o valor tributável, salvo nas situações excepcionais previstas no artigo 10.º, n.º 26, do Código do IRS.

Caso deixe de se verificar alguma das mencionadas condições, o sujeito passivo (ao qual se aplica o regime de autoliquidação de IVA) deverá regularizar o IVA devido, mediante apresentação de declaração de substituição.

É ainda criado um regime de reembolso parcial do IVA suportado por pessoas singulares que actuem fora do âmbito de qualquer actividade empresarial ou profissional, na aquisição de serviços de construção relativos a imóvel destinado à sua habitação própria e permanente, contando que as condições abaixo se afigurem cumpridas:

Em caso de incumprimento das mencionadas condições será aplicável um agravamento de IMT de 10% sobre o valor tributável, salvo nas situações excepcionais previstas no artigo 10.º, n.º 26, do Código do IRS.

Estes benefícios fiscais em sede de IVA produzem efeitos a 1 de Julho de 2026 e até 31 de Dezembro de 2032, e aplicam-se às obras de construção ou reabilitação relativamente às quais a iniciativa procedimental relevante (licenciamento ou comunicação prévia), seja iniciada entre 25.09.2025 e 31.12.2029.

4. Taxa fixa de IMT de 7,5% no caso de aquirente não residente em território português

A taxa fixa de IMT de 7,5% passa a ser aplicável à aquisição de prédio urbano, ou de fracção autónoma, destinado a habitação, quando o adquirente não seja residente à data da aquisição, o que suscita sérias dúvidas quanto à sua compatibilidade com o Direito da União Europeia. Poderá, no entanto, ser solicitado o reembolso no caso de:

Tendo em conta a tecnicidade e complexidade destes temas, e a obrigação de cumprimento dos pressupostos acima mencionados, aconselhamos que os interessados procurem o devido aconselhamento jurídico-fiscal antes de avançarem com os seus investimentos imobiliários.